Quanta parte di un pagamento di una casa, puoi davvero permettermelo?

In una recente conferenza imprenditoriale in cui sono stato invitato a partecipare a un gruppo di ospiti, al nostro gruppo è stata posta una domanda davvero interessante da parte di una giovane studentessa di college in merito ai pagamenti dei mutui. La natura della domanda era questa:

I miei genitori mi consigliavano sempre su quanto pagamento di una casa potevo permettermi in base a una percentuale del mio stipendio. Ma so che le regole sono cambiate dai tempi dei miei genitori e ancor più dalla crisi finanziaria dal 2008. Qual è la percentuale approssimativa che è consigliabile per il pagamento di un mutuo rispetto al reddito lordo?

Wow! Che bella domanda. Il mio pensiero iniziale quando ho sentito per la prima volta questa domanda è stato "Quanto meglio sarebbe economico se più persone facessero domande come questa?"

La risposta è: molto, molto meglio.

Andando ai libri

Non potendo ricordare i rapporti esatti, il primo posto che sapevo controllare era il mio materiale di studio CFP®. Sempre nella mia libreria per situazioni come questa, mi sono diretto al capitolo "Flusso di cassa e gestione del debito" per trovare la mia risposta. Nella mia guida di studio, si riferisce al più usato rapporto di gestione del debito come il "rapporto debito / PIL“. Questo è il rapporto tra il debito del consumatore mensile e il reddito netto netto (o al netto delle imposte). In questo caso, il debito del consumatore si riferisce a tutto tranne il pagamento della tua casa.

Notare che: Una regola empirica generale nel mondo della pianificazione finanziaria è che questo rapporto non dovrebbe superare il 20%.

Oltre al rapporto debito / PIL, un altro rapporto può essere utilizzato per determinare la stabilità finanziaria di una famiglia. Questo rapporto include tutto il tuo debito, compreso il tuo debito immobiliare, come percentuale del tuo debito complessivo. Ecco le percentuali che questi rapporti non dovrebbero superare:

• 28% del reddito mensile lordo per i costi di alloggio, come l'affitto o il pagamento di un'ipoteca mensile di un individuo, compresi i pagamenti di capitale e interessi sul mutuo, le tasse di proprietà e il premio assicurativo del proprietario della casa (PITI)
• 36% del reddito lordo per il debito totale, inclusi costi e debito del consumatore.

Come promemoria, non dovresti superare queste percentuali.

Esempio di rapporto debito di consumo (Questa è una domanda di prova campione dell'esame CFP®):

John guadagna $ 80.000 all'anno come ingegnere. Attualmente sta risparmiando il 10% del piano 401k della sua compagnia. Vive in una casa modesta dove il suo mutuo mensile è $ 1.500 e include tasse e assicurazioni. Sulla base di questo, qual è il rapporto tra il reddito di John che è dedicato ai costi della casa?

Ricorda, il rapporto include "reddito lordo", quindi il fatto che stia rinviando $ 8.000 nel suo 401k è irrilevante. Nel suo caso, il rapporto costi abitativi è del 22,5% ($ 1,500 diviso per $ 6,666- il suo reddito mensile).

Ok, ora che abbiamo avuto un'idea decente di quello che pensano i pianificatori finanziari è una percentuale adeguata del pagamento del mutuo per il tuo reddito lordo, ho pensato che sarebbe stato bello ottenere un'opinione da una prospettiva diversa.

Contatta il banchiere

Ho contattato il mio banchiere che è stato determinante se ci ha aiutato a prepararci per i passaggi di finanziamento di cui avevamo bisogno per costruire la nostra prima casa. John Streuter, con People's National Bank, opera nel settore dei mutui da oltre 25 anni, quindi sapevo che avrebbe potuto far luce su come l'industria si è evoluta nel corso degli anni.

Prima di iniziare, ecco alcuni dei termini più comuni e le loro definizioni nel settore:

• PITI - capitale / interessi / tasse / assicurazione
• PTI - pagamento a reddito
• MOTI - obblighi mensili incluse tasse e assicurazioni (assicurazione r.e.tax e proprietari di case)
• DTI - debito verso il reddito
• Il rapporto PITI e il rapporto PTI sono gli stessi e anche il "rapporto front-end".

Il rapporto MOTI e il rapporto DTI sono gli stessi e spesso indicati come "rapporto back-end". Sono intercambiabili dipende solo da chi stai parlando riguardo a quale gergo usano. Chiunque parlerà utilizzerà PITI e MOTI insieme, o PTI e DTI insieme, o front-end e back-end insieme mentre discuteranno questi rapporti, Molto raramente non li useranno in uno di questi tre gruppi.

Chiaro come fango? Bene 🙂 Per la nostra discussione, userò PTI (Payment to Income) e DTI (Debt To Income).

Evoluzione dei rapporti ipotecari

Sono sicuro che i rapporti si sono evoluti a partire da numeri molto più bassi, ma come punto di riferimento sono stato nel settore dei mutui dal 1985 ed è qui che inizierà la mia discussione.

Quando sottoscriviamo contratti di mutuo per 25 anni fa, i rapporti che abbiamo utilizzato erano del 25% PTI (pagamento a reddito) e del 35% DTI (debito a reddito). I prestiti sono stati sottoscritti manualmente dal funzionario del prestito e normalmente approvati da una combinazione di due funzionari di prestito o di un comitato di prestito. Si è raramente permesso che i rapporti superassero quello, ma erano in atto sistemi per fare eccezioni. Verso la fine degli anni '80 / primi anni '90 i rapporti si sono espansi al 28% PTI e al 36% DTI per i prestiti convenzionali e i prestiti governativi (FHA, VA, USDA-RD) sono stati del 29% PTI e del 41% DTI (i prestiti del governo utilizzano il gitano PITI - MOTI). Ufficialmente, per i prestiti sottoscritti manualmente, questi due gruppi di rapporti (28/36 e 29/41) esistono ancora.

Esplosione degli anni '90

L'esplosione iniziò nei primi anni '90 quando i punteggi FICO divennero prevalenti nell'industria e tre importanti agenzie nazionali di credito (spesso chiamate repository) si evolvettero. Prima di questo, una banca avrebbe richiesto un rapporto di credito ipotecario residenziale (RMCR) da un'agenzia di servizi di credito locale .

Un'agenzia di servizi di credito locale di solito sarebbe legata a uno solo dei depositi nazionali. Ad esempio, per molti anni abbiamo avuto un'agenzia locale situata a Mt Vernon che era legata alla filiale di St. Louis di TransUnion. La maggior parte dei prestatori nel sud dell'Illinois ha utilizzato questo servizio, quindi quasi tutti nella nostra zona hanno utilizzato i rapporti Trans Union.

Con l'aumentare dell'età dei computer e l'inizio dei punteggi FICO, tutte le piccole agenzie regionali di servizi di credito hanno chiuso perché le banche potevano ricevere informazioni di credito tramite download da uno dei principali repository (TransUnion, Equifax e Experian).

In breve tempo, i repository hanno iniziato a offrire un rapporto "tri-merge" che significa che hanno collegato il loro computer e unito le informazioni del cliente e lo hanno riportato in un rapporto sintetico, piuttosto che in 3 diversi report. Quindi, a metà degli anni '90, la sottoscrizione al mercato secondario iniziò richiedendo un rapporto "tri-merge" per avere un quadro completo della storia creditizia di un mutuatario.

Non dimenticare Freddie e Fannie

Tutto ciò porta alla metà degli anni '90, quando Freddie Mac e Fannie Mae svilupparono modelli di computer per la sottoscrizione denominati "Automated Underwriting Systems" o AUS. Freddie Mac ha chiamato "Loan Prospector" (LP) e Fannie Mae ha chiamato il Desktop Underwriter (DU).

Questi sistemi sono stati in grado di classificare i clienti in base al punteggio di credito, alla cronologia creditizia, all'ammontare del credito in essere, ai limiti della carta di credito rispetto ai saldi delle carte di credito, al rapporto prestito / valore, rapporto PTI e rapporto DTI.

Fino ad oggi, i modelli di punteggio esatti sia per i punteggi di credito che per AUS sono segreti proprietari e, in qualità di creditori, possiamo solo indovinare quali sono alcuni dei grandi fattori che entrano in questi modelli. Ci viene detto che i modelli contengono più fattori, ma quelli che ho affermato sono ovvi. Con questi modelli AUS, un mutuatario è stato classificato come un Accept o a Attenzione.

Accetto il fatto che se tutte le informazioni sono state verificate il cliente è stato approvato per la vendita a Fannie e Freddie. Una cautela richiedeva un prestito sottoscritto manualmente utilizzando i vecchi standard di sottoscrizione con 28/36 rapporti. Con l'avvento di AUS, Fannie e Freddie hanno permesso ai loro modelli di espandere i rapporti al 33% PTI e al 40% DTI.

Per Fannie / Freddie non ci sono voluti pochi anni per mettere a punto i loro modelli basandosi sull'accesso alle informazioni statistiche che loro e le agenzie di credito stavano ottenendo sulla probabilità di default combinando informazioni sul punteggio del credito con le informazioni AUS. Così molto presto siamo stati in grado di sottoscrivere mutuatari, utilizzando AUS, con rapporti 33/45, quindi rapporti 35/49.

Attenzione: qui arriva Sub-primo

All'inizio del 2000, i prestatori non conformi o che chiamiamo "subprime" sono esplosi. Usando i loro modelli ibridi AUS (chiamati Desktop Originator, "DO") abbiamo visto l'industria iniziare a ignorare il rapporto PTI e il rapporto DTI espanso al 55%.

I mutuanti subprime approverebbero i mutuatari con rapporti DTI alti fino al 60-70%.

Non è passato molto tempo, penso che nel 2003, Fannie e Freddie fossero così sicuri dei loro modelli AUS che iniziarono il processo di "ratio waiver". Se il loro modello AUS ha ottenuto il punteggio del cliente come accettazione, è possibile ignorare i rapporti PTI e DTI.

La loro richiesta è che LP & DU prendessero in considerazione i rapporti tra i clienti e gli altri fattori nel determinare la probabilità di default. Avevi quindi clienti con un elevato merito di credito e un cospicuo capitale proprio che in teoria poteva essere approvato con il 100% di DTI. Aprendo così la porta a tutti i prestiti "nessun reddito - nessun bene" e i prestiti "reddito dichiarato".

Qui arriva la bolla

Nel 2007 la bolla immobiliare iniziò a fuoriuscire e, anche se continuassimo a operare in termini di esoneri, potremmo vedere i modelli AUS iniziare a stringere il rapporto DTI e raramente riceverebbe un'accettazione superiore al 55%. Nel 2008 sappiamo tutti che la bolla immobiliare è scoppiata, il mercato è stato affondato e, poiché il mercato è peggiorato ogni mese, Fannie & Freddie hanno perfezionato i loro modelli AUS su base quasi mensile. In brevissimo tempo abbiamo visto il rapporto DTI ridotto al 49% del 45%.

Rapporti di debito per il giorno moderno

Oggi, in realtà abbiamo molti diversi rapporti per vivere. Lo standard per la sottoscrizione manuale è del 28% PTI e del 36% del DTI sui prestiti convenzionali e del 29% / 41% per i prestiti del governo.

Nota dell'editore: Trovo divertente che i rapporti siano ricondotti ai rapporti originali trovati nelle mie guide di studio CFP®.

Per l'underwriting di AUS, PTI viene comunque cancellato se riceviamo un Accept sul nostro profilo AUS. Per i mutuatari con punteggi di credito elevati e il 20% o più di equity, il DTI consentito può raggiungere il 49%. Per i rifinanziamenti di consolidamento o rifinanziamenti, il DTI massimo consentito è del 45%. Per i mutuatari con un'equità inferiore al 20%, che richiede PMI, il massimo consentito è del 42%, ma nei casi in cui il punteggio di credito è superiore a 740, la società PMI può concedere una deroga e consentire fino al 45%.

Questo ti dà la mia storia di 25 anni nel settore dei mutui. Se capisci tutto questo, allora ci sono alcune società di mutui che vorrebbero assumerti. Ho visto più cambiamenti negli ultimi 2 anni che ho visto nel decennio precedente al 2008. Con i computer che stanno ancora raccogliendo le statistiche sulla probabilità di default di un debitore, continueremo a vedere l'evoluzione del settore.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Voglio ringraziare John per aver condiviso la sua esperienza nel settore dei mutui negli ultimi due decenni e mezzo. Penso che il più grande da asporto di questo è semplice: vivi nei tuoi mezzi. Solo perché ti è permesso prendere in prestito di più, non significa che dovresti. È qui che entra in gioco il buon senso. Fidati del tuo intestino prima di contrarre un mutuo che può potenzialmente cancellarti.