Stai pensando di affittare la tua casa? 15 consigli per massimizzare il tuo reddito

Uno dei più grandi scarichi sul reddito da affitto di un proprietario è le spese. Possedere immobili in affitto non è mai così facile come comprare un immobile, trovare un inquilino e aspettare che arrivino i grandi assegni grassi - e padroni di casa esperti lo sanno.

"Una volta acquistata una proprietà, il suo ROI si riduce principalmente a ridurre al minimo le perdite", afferma Brian Davis, un investitore immobiliare con 15 proprietà in affitto e co-fondatore del blog immobiliare SparkRental. "Mi piace pensare al reddito da locazione come a un oleodotto che vuoi continuare a scorrere senza problemi e con perdite minime."

Sia che tu stia pianificando di entrare nel business dei proprietari o che tu sia un proprietario esperto, probabilmente vorresti sapere come ottenere un reddito maggiore. Abbiamo parlato con una serie di esperti immobiliari per raccogliere i loro migliori suggerimenti su come massimizzare il reddito da locazione.

1. Analizzare attentamente gli inquilini

Una delle più grandi seccature che abbiamo sentito nominare i proprietari era il costo (in denaro, tempo e stress) di sfrattare inquilini fastidiosi. Lo sgombero può richiedere da tre a sei mesi e può costare verso l'alto di $ 5,000, quindi, fare qualche lavoro di prevenzione mettendo nuovi inquilini attraverso un processo di screening approfondito.

Esegui un controllo del credito per darti un senso della loro responsabilità finanziaria, insieme a un'indagine criminale e sfratto. Inoltre, fai un po 'di ricognizione.

"Guidare dalla loro attuale residenza", dice Denise Supplee, agente immobiliare, investitore ed ex manager di proprietà, nonché co-fondatore di SparkRental. "È caotico? Ci sono bidoni della spazzatura gettati ovunque - o peggio, la spazzatura si sta accumulando? C'è una vecchia auto rotta con tag scaduti appena seduti? Grandi bandiere di avvertimento! "

2. La tua proprietà è a prova di inquilino

"I proprietari non possono detrarre denaro da un deposito cauzionale per" normale usura ", quindi devono fare quello che possono fare per evitarlo," dice Davis.

Ciò include la proibizione di televisori montati nel contratto di locazione, la messa in sicurezza di hardware come barre porta-asciugamani in borchie, la scelta di pavimenti a bassa manutenzione come il legno duro sulla moquette e l'installazione di fermi delle porte. Qualsiasi cosa che impedisca l'uso quotidiano ragionevole di lasciare un segno sulla vostra proprietà è una mossa saggia.

Più semplice paesaggistica e materiali esterni durevoli come mattoni e vinile possono anche ridurre i costi di manutenzione, consiglia Chad Carson, un investitore immobiliare e blogger su CoachCarson.com.

3. Ottieni l'assicurazione giusta

Questo dovrebbe essere ovvio, ma sempre primavera per l'assicurazione di responsabilità del padrone di casa.

"Solo il costo di una causa frivola potrebbe svuotare il tuo conto in banca", dice Carson. "Una buona polizza assicurativa assumerà gli avvocati per difenderti nel caso improbabile di una causa".

L'editore di Penny Hoarder Justin Cupler ha affittato la sua vecchia casa per un anno dopo essersi trasferito, e aggiunge: "Chiama la tua compagnia assicurativa e passa a una politica di sola struttura. La maggior parte delle polizze di proprietari di case coprono l'intera casa e il suo contenuto. Se lo affidi agli estranei, non è necessario assicurare i loro articoli. Questo può farti risparmiare da $ 25 a $ 50 al mese. "

4. Acquista una garanzia per la casa

“Se la tua casa è più grande, le cose sono destinate a rompersi", Dice Cupler. "(Una garanzia a domicilio) in genere costa solo $ 20 a $ 50 al mese e ti copre in caso di un guasto imprevisto che può drenare le tue riserve."

5. Fai da te ogni volta che è possibile

“Avere una proprietà in affitto è meno di massimizzare le entrate e di più di ridurre al minimo expenSES", Dice Andy Panko, proprietario di due appartamenti con una camera da letto in un complesso a Woodbridge, nel New Jersey. "Cerco sempre di fare il più possibile per quanto riguarda le mie proprietà. Sono molto pratico e in grado di gestire le riparazioni e gli aggiornamenti più tipici. Faccio anche tutta la mia pubblicità (gratuita tramite Craigslist), mostrando le mie unità, e faccio tutti i controlli di background e lo screening del credito (tramite il servizio SmartMove di TransUnion, che addebito al locatario). "

6. Utilizzare agenzie di noleggio con cautela

Alcuni proprietari trovano agenzie di noleggio e gestori di proprietà valgono la spesa, in quanto fanno risparmiare tempo e stress a lungo termine.

"Ero troppo disinvolto con i miei inquilini: non pagavo le tasse in ritardo o avvii gli sfratti quando sono rimasti indietro. Ciò ha permesso loro di camminare su di me e mi è costato ancora più denaro ", afferma Mark Ferguson di Invest Four More. "Quando avevo sette proprietà, le ho consegnate a una società di gestione, ed erano molto più difficili. Anche se ho pagato loro una percentuale delle rendite, abbiamo raccolto più affitti e avuto migliori inquilini. Mi ha risparmiato mal di testa, tempo e denaro. "

Se segui questa strada, assicurati solo di ottenere il massimo dal tuo investimento. Cupler suggerisce innanzitutto di confrontare le commissioni "ottenendo alcune agenzie che competono con la tua attività e che trovano quella con i migliori benefici per il costo".

Se preferisci rinunciare alla tariffa, ci sono strumenti utili.

"Assumere un manager di proprietà può togliere un po 'di mal di testa dal trattare con gli inquilini, ma le loro tasse possono richiedere fino al 10% dei tuoi ritorni. Nel mercato immobiliare di oggi, questo potrebbe ridurre il flusso di cassa al punto di ottenere a malapena un profitto ", afferma Callie Hamilton, un investitore immobiliare il cui marito ha fondato Rentlit per aiutare i proprietari a gestire cose come pagamenti automatici online, servizi di manutenzione, controlli di background e la creazione di leasing per conto proprio.

7. Controlla regolarmente le tue proprietà

Anche se hai assunto qualcuno per gestire la tua gestione quotidiana, assicurati di ispezionare regolarmente le tue proprietà per assicurarti che i tuoi inquilini stiano tenendo il passo con il tuo investimento.

"Passeggia tra le proprietà tutte le volte che puoi", afferma Deb Tomaro, broker associato a RE / MAX Acclaimed Properties. "Cambiare il filtro della fornace ogni 60 giorni è un'ottima scusa. Questo ti dà la possibilità di cercare eventuali problemi prima che si trasformino in una riparazione enorme e costosa. Per esempio, non posso dirti quanti armadietti sotto il lavello della cucina si logorano perché gli inquilini riempiono il gabinetto di cose e non sanno mai che c'è una piccola perdita. La perdita continua per un anno, la base del lavandino viene distrutta. Ogni volta che vado in una unità di noleggio, chiedo se posso controllare sotto i lavandini per eventuali perdite, e faccio scorrere le mie mani lungo tutto l'impianto idraulico per assicurarmi di non sentire una perdita ".

Anche un semplice drive-by per assicurarsi che le cose vengano mantenute all'esterno può dirti molto, dice lei.

8. Fai felici i tuoi inquilini

Oltre allo sfratto, i costi di turnover sono in cima alle liste di cose da evitare dei proprietari.

"Le maggiori spese nel settore del noleggio si verificano quando un inquilino si allontana", dice Carson. "Un inquilino che rimane cinque o sei anni non si lamenta delle macchie sul muro, ma per un nuovo inquilino, dovrai dipingere e fare altre riparazioni".

Rendi felici i tuoi inquilini rispondendo alle richieste di manutenzione con prontezza e cortesia. Se trovi che devi aumentare gli affitti per far fronte alle spese mensili, dare agli inquilini un incentivo per restare con te, come un piccolo upgrade quando rinnovano il loro leasing, suggerisce Carson.

9. Prendi il piede più vicino al quadrato

"Più grande non è sempre meglio nel mondo del noleggio", avverte Carson. "Trova le proprietà con l'affitto più alto per piede quadrato. Molte volte un appartamento di 1.000 metri quadrati sarà affittato per lo stesso di un appartamento di 1.300 metri quadrati. Ma la verniciatura e altri interventi di manutenzione continueranno a costare di più per l'unità più grande. "

Oppure segui l'esempio di Keisha Blair, co-fondatrice di Aspire-Canada, e concentrarsi sull'affitto di proprietà multifamiliari, che "può ridurre il rischio di avere lunghi periodi di posti vacanti in modo significativo, riducendo il rischio di perdita di reddito", dice. "In case multifamiliari come i triplex, questo aumenta significativamente il potenziale di reddito, riducendo al minimo le perdite significative se un inquilino decide di andarsene. Anche se queste proprietà tendono ad essere più costose, tendono a sovraperformare gli investimenti monofamiliari in modo significativo nel lungo periodo ".

10. Non includere le utilità

Non includere mai utilità variabili come il calore o l'elettricità nel prezzo dell'affitto. Jennifer Stahlman di PayLease spiega perché:

• "Riempire il prezzo dell'affitto per includere le utenze significa che devi gonfiare eccessivamente l'affitto in un mercato già competitivo."

• "Quando sono incluse le utenze, non vi è alcun incentivo per la conservazione del residente, che porta a maggiori costi di utenza".

• "Se non aggiungi abbastanza per coprire tutte le utility, devi pagare la differenza."

• "I fornitori di servizi di utilità aumentano frequentemente i loro tassi, portando a importi di fattura incoerenti."

11. Costruisci le cose

Considera di investire in mobili da incasso come scaffali o un angolo per la colazione.

"In genere, se non può essere spostato, non può essere rotto", afferma il proprietario e l'investitore immobiliare Eugene Gamble. "Anche se inizialmente sono più costosi, i costi sono mitigati dal numero ridotto di riparazioni necessarie in quanto gli inquilini non possono spostare i pezzi in base ai loro desideri particolari. Inoltre, risparmi tempo nel trovare sostituzioni o fare riparazioni. "

Carson consiglia anche comprese molte soluzioni di archiviazione integrate, per una ragione molto ingegnosa: "più cose = più difficile da spostare!"

12. Carica extra per componenti aggiuntivi

Prendi in considerazione di affittare qualsiasi garage (s) situato nella proprietà separatamente, Gamble consiglia. "Non tutti gli inquilini hanno un'auto, quindi puoi affittare lo spazio extra se è posizionato in modo appropriato e disposto".

Se affitti agli inquilini con animali domestici, chiedi loro di pagare una tassa per animali domestici una tantum o mensile piuttosto che pagare un deposito per animali domestici, dice Kaycee Wegener di Rentec Direct. "Se chiedi un deposito per animali domestici, questi soldi possono essere utilizzati solo per ripulire eventuali danni causati dall'animale e il saldo rimanente deve tornare al conduttore ... Tuttavia, se addebiti una tassa per i cani una tantum o mensile, puoi usare le entrate a tua discrezione. "

13. Forma una LLC

"Un business di successo inizia (e rimane così) posizionandosi per ridurre il rischio. Nota, non eliminare il rischio, perché è impossibile ", afferma l'avvocato e investitore immobiliare Craig Morgan. La sua strategia per farlo:

Avere una singola LLC (la scelta di entità più comune per gli investitori) per le proprietà immobiliari. Mantieni le tue vacanze in una LLC; questa LLC non collabora ad altri progetti o conduce altri servizi (ad esempio lavori di appaltatori). Tutte le LLC sono proprietà.

Se disponi di un portafoglio a breve termine (leggi: fix-and-flips), inseriscili in un'altra LLC. Se sei una persona di riparazione a casa o un gestore di proprietà, allora quel servizio viene eseguito in un'altra entità. Il punto cruciale qui è che limiti l'esposizione (cioè la responsabilità) di ogni LLC. In teoria, un querelante può andare solo dopo quello che è nella LLC / il valore nella LLC. Quindi, se sei stato citato in giudizio come un appaltatore, l'attore non può ottenere il sostegno dei tuoi affitti perché è un'attività separata e distinta.

14. Scricchiolii i numeri

"Poiché una proprietà in affitto è un investimento, dovrebbe essere analizzata come tale", dice Panko. Di conseguenza, "è più importante massimizzare ritorno che massimizzare reddito. Anche se hai abbastanza soldi per comprare una proprietà in affitto a titolo definitivo, in genere puoi guadagnare un rendimento migliore prendendo un prestito per pagarne la maggior parte. "Fornisce questo esempio usando le sue unità:

Il costo totale mensile delle tasse, delle spese di manutenzione e dell'assicurazione è di circa $ 525 e l'affitto mensile è di $ 1,250. Quello è reddito netto mensile di circa $ 725, o $ 8.700 all'anno.

La proprietà costa circa $ 110.000. Se avessi speso tutti i $ 110.000 per comprarlo a titolo definitivo, farei solo circa l'8,3% all'anno sul mio investimento, cioè $ 8,700 di reddito netto diviso per un investimento iniziale di $ 110.000. Invece, ho solo messo $ 27,500 dei miei soldi (25% di acconto) e preso in prestito il resto con un prestito di 30 anni. Il prestito è di circa $ 400 al mese. Quindi, aggiungendo che per le tasse, la manutenzione e l'assicurazione, le mie spese mensili totali sono $ 925.

Con un affitto mensile di $ 1.250, questo significa che il mio reddito netto mensile è di soli $ 325 al mese o $ 3.900 all'anno. Tuttavia, ciò equivale ad un rendimento annuo del 14,2%, cioè $ 3.900 di reddito netto diviso per un investimento iniziale di $ 27.500. Quindi, tirando fuori un prestito invece di acquistarlo a titolo definitivo, il mio reddito è ridotto ma il mio ritorno sull'investimento è aumentato.

Detto questo, hai ancora bisogno di sapere in cosa stai andando incontro: "Va notato che prendere in prestito denaro aumenta il rischio di possedere una proprietà in affitto", aggiunge Panko. "Ad esempio, anche se l'unità non è occupata da mesi e, quindi, non produce reddito, il prestito deve ancora essere pagato ogni mese."

Come per qualsiasi decisione aziendale complessa, se senti che la tua testa inizia a girare, è sempre meglio consultare un professionista.

15. Usa le tue agevolazioni fiscali

Troppi proprietari perdono i risparmi perché "non sanno quale sia una spesa ammissibile" per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, afferma Gamble. “I proprietari possono reclamare ogni tipo di interruzione per il mantenimento della loro proprietà e nel rimborso dei mutui. Impara cosa puoi fare o assumi un commercialista esperto. "

Il tuo turno: hai una proprietà in affitto? Quali altri consigli vorresti aggiungere a questo elenco?

Kelly Gurnett è una blogger freelance, scrittrice ed editrice che dirige il blog Cordelia Calls It Quits, in cui documenta i suoi tentativi di liberare la sua vita dalle cose che non contano e concentrarsi maggiormente sulle cose che fanno. Seguila su Twitter @CordeliaCallsIt.