Come guadagno oltre $ 250.000 all'anno in investimenti immobiliari (e ho solo 29 anni)

Alcuni anni fa, dopo aver visto quasi ogni singolo episodio di Capovolgi questa casa, Ero determinato a diventare un magnate immobiliare. Ricordo di essermi vantato con un amico, dopo aver fatto la mia prima offerta su un duplex, come avevo in programma di acquistare altre 10 proprietà in affitto nel prossimo anno. Riflettendomi, ero un idiota.

Ho strapagato gravemente la mia prima proprietà e ho avuto la fortuna di uscire dall'affare senza perdere soldi.

Sono stato fortunato. Ho imparato rapidamente che non avevo idea di come guadagnare davvero soldi con gli immobili.

Non dimenticando mai il mio errore di investimento immobiliare, sono rimasto davvero impressionato quando ho incontrato il mio amico Eric Moorman. Com'è stato giusto incontrare Eric quando è venuto alla porta della mia vecchia casa quando stavamo cercando di venderlo "In vendita dal proprietario".

Era un investitore immobiliare e ci ha fatto un contratto di leasing nel caso in cui la casa non fosse stata venduta prima che la casa dei sogni fosse completa. Dopo aver noleggiato un agente immobiliare, la nostra casa è stata venduta abbastanza rapidamente, e non abbiamo avuto bisogno di prendere in considerazione Eric per la sua offerta.

Avanti veloce ai giorni nostri, Eric mi aveva chiamato e voleva portarmi a pranzo per informarsi sui miei servizi di investimento. Ho rapidamente ribaltato il copione su di lui quando ho appreso quanto fosse riuscito con il suo business immobiliare.

Questo ragazzo ha 29 anni e il suo business immobiliare ha fatto oltre $ 250.000 l'anno scorso.

Ora ricorda ... .non viviamo in una grande area metropolitana dove sta lanciando proprietà da milioni di dollari. La nostra città più grande (che la maggior parte degli Stati Uniti chiamerebbe "città") ha una popolazione di poco più di 25 mila. Questo è tutto.

Come puoi vedere, è davvero impressionante. E lui non si ferma. Ha intenzione di fare più di questo quest'anno. <Vai Eric, vai!>

So che molte persone sono interessate a fare soldi nel settore immobiliare, specialmente se riesci a farlo senza soldi. Ho chiesto ad Eric di condividere la sua storia e alcune strategie che chiunque può fare. Questo è il suo primo post e progetta di condividerne altri in futuro.

Entra Eric .......

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Sono stato un investitore immobiliare a tempo pieno negli ultimi tre anni. La ragione per cui ho iniziato era un misto di disperato bisogno (avevo un master, non riuscivo a trovare un lavoro ed ero BROKE), e la promessa di enormi profitti, molto rapidamente con poca o nessuna conoscenza del business e nessun denaro iniziale . Ero più che qualificato per soddisfare tali requisiti.

Non avevo mai preso una sola classe su Real Estate, non avevo idea di come aggiustare NULLA (per non parlare di condurre un complicato progetto di riabilitazione) e, cosa più importante, non avevo DENARO, non avevo nemmeno o saputo come investire con 1000 dollari! L'unico vantaggio che ho avuto in questo business è stato un padre che era un mentore straordinario. Crescendo, era l'imprenditore per antonomasia. Era un C.P.A. di giorno e gestiva diverse aziende di successo sul lato. Lo guardai con soggezione assoluta, e continuo a farlo.

Nel mio punto più basso finanziario, mio ​​padre venne da me e disse:

"Eric, ecco un assegno."

Essendo un recente master, pensavo che fosse un regalo ed ero estremamente eccitato. Le parole che uscirono dalla sua bocca furono probabilmente le più terrificanti, ma più importanti che lui mi abbia mai detto. Egli ha detto:

"Sto cancellando il tuo account sul mio piano di telefono cellulare. Qui ci sono abbastanza soldi per iniziare il tuo piano, e il resto dipende da te. "

Scusami? Questo non è un assegno per andare in spiaggia per una settimana e rilassarsi prima di iniziare la mia ricerca di lavoro? Non è abbastanza per prendermi nei prossimi mesi finché non troverò la mia "posizione da sogno in una carriera con uno stipendio iniziale di almeno 100 K?"

Questo controllo è fondamentalmente un, "Ti ho cresciuto abbastanza a lungo, e ora sei tu stesso a controllarlo?" Questo era esattamente ciò che l'assegno era, ed io ero costretto ad affondare o nuotare. Questa è la chiave della mia storia. Non avevo un piano di riserva. Dovevo trovare qualcosa e farlo funzionare, o sarei stato esattamente ciò che temevo da sempre, ordinario. Pensando a quei tempi, erano terrificanti, ma mi hanno reso quello che sono oggi e non li cambierei per niente.

Pochi giorni dopo che mio padre mi ha dato l'assegno, sapeva che avevo paura e facevo tutto il possibile per trovare un lavoro e velocemente. Aveva investito nel settore immobiliare per diversi anni, e mi ha detto che pensava che potessi essere bravo a farlo. Visto che non avevo prospettive di lavoro, ho deciso di ascoltare alcuni dei suoi CD e leggere un paio dei suoi libri. L'unica cosa che ricordo da tutto ciò che ho sentito e letto è stata la facilità con cui gli istruttori hanno fatto investimenti immobiliari. Lavora 10 ore a settimana e fai sei figure all'anno! Questa era la promessa che hanno fatto, e mi sono buttato in testa per primo.

Dopo aver ascoltato le innumerevoli volte del CD e aver letto tutto quello che potevo mettere le mani su, ho deciso che era ora di provarlo. Il primo ostacolo che ho affrontato è stato il fatto che non avevo soldi per comprare una casa. Dimentica la parte in cui non avevo idea di come costruire un accordo, negoziare con un venditore o capire che cosa fare al mondo con una casa se l'avessi comprata. Quelle erano tutte domande che ero troppo ingenuo per pensare all'inizio, ma quello che ho capito molto bene era un fatto semplice, non avevo soldi per comprare qualcosa, per non parlare di una casa.

Però; tutti i "Guru" hanno promesso che non avevo bisogno di soldi o di credito per comprare case, ma ho iniziato la mia avventura nel settore immobiliare investendo in opzioni di leasing, opzioni e vendita all'ingrosso. Quando senti che puoi comprare case senza soldi, è vero. L'ho fatto diverse volte e ho fatto un sacco di soldi per farlo. Diamo un'occhiata ad alcuni dei modi in cui questo funziona, con alcuni dei positivi e negativi a ciascuno. Ho già detto che i "guru" hanno dimenticato di dire che in realtà gli investimenti immobiliari sono negativi?

Prima di iniziare, lasciatemi dire che darò una spiegazione estremamente semplice di queste idee. Potrei facilmente scrivere un libro su ognuno da solo, ma qui ci sono le ossa nude per investire senza soldi o crediti. Ho anche un'altra grande lettura su migliori investimenti a breve termine là fuori, quindi dai un'occhiata pure!

Affitto con un'opzione da acquistare

Il primo è l'acquisizione di una proprietà utilizzando un "contratto di locazione con un'opzione di acquisto". Qui è dove si affitta una proprietà da un venditore per un determinato importo di denaro ogni mese, con il diritto esclusivo di acquistare la proprietà entro un certo periodo di tempo. Non c'è chiusura all'inizio di questa transazione, semplicemente un contratto che dichiara il contratto.

Ora che hai un contratto con il tuo venditore, trovi un "acquirente inquilino" per spostarti nella proprietà. Firmi un leasing con un'opzione da acquistare con loro e, di conseguenza, hai un'opzione di affitto a sandwich. Il tuo inquilino ti offrirà un deposito non rimborsabile per il suo diritto esclusivo di scegliere la proprietà a un prezzo stabilito per un determinato periodo di tempo e pagarti un affitto mensile mentre vive nella proprietà.

Come nota a margine, non firmo mai nulla e non conduco nessuna transazione immobiliare senza che il mio avvocato riesamini i documenti. Vale la pena spendere di più, fidati di me. Parleremo ancora dell'importanza degli avvocati in un altro post.

Come ho affermato, c'è molto di più che va nel mettere insieme una transazione Lease Option, ma questo è fondamentalmente il modo in cui funziona. Esistono molti aspetti positivi e negativi a questo tipo di transazione. Diamo un minuto per guardarne alcuni. In primo luogo, diamo un'occhiata agli aspetti positivi. Hai acquisito una proprietà senza soldi, e fatto soldi dal tuo acquirente inquilino con il loro deposito non rimborsabile, così come il loro pagamento mensile (si dovrebbe sempre fare soldi sullo spread mensile tra il compratore e il venditore.

Ho una regola di almeno $ 200 cash flow positivo al mese per proprietà. Ne ho alcuni di $ 600, ma di regola mi piace avere almeno $ 200 per casa ogni mese). In teoria, il tuo inquilino ad un certo punto andrà in una banca e ti farà incassare, e tu farai una grossa fetta di denaro quando lo farà.

Ecco la realtà, e qualcosa che non sentirai nella maggior parte dei seminari di Real Estate Investing, in cui l'individuo che parla sta tentando di venderti il ​​suo programma. Il novanta per cento delle volte, i tuoi inquilini sono compratori di crediti di B & C. Sono attratti dal tuo programma "Rent to Own", perché nessuna banca avrebbe MAI prestato loro denaro. In questa economia e mercato, questi acquirenti sono ovunque.

La realtà è che pochi di loro (solo il 10% della mia esperienza) effettivamente puliscono il loro credito e finiscono per comprare la casa. Inoltre, avrai un numero enorme che sarai costretto a sfrattare e farà a pezzi la proprietà. Dico questo non per spaventarti, ma per prepararti se questo è il veicolo immobiliare che scegli di perseguire. Se lo fai, assicurati di avere un enorme deposito opzionale per coprire l'affitto perso, le spese legali e i danni arrecati alla proprietà.

Ci sono soldi da fare con le opzioni di leasing, sì. Se trovi l'acquirente titolare giusto, indipendentemente dal fatto che acquisti la casa, guadagnerai sul deposito dell'opzione e sul canone mensile di affitto. Se non sei costretto a sfrattare questa persona, e lui / lei non fa a pezzi la casa quando se ne vanno, considerati fortunato. L'investimento immobiliare con le opzioni di leasing è facile? Non c'è modo. Ho avuto più mal di testa da Lease Options di qualsiasi altro tipo di transazione.

Da una parte, hai un venditore che ti urla di vendere la loro casa e ottenere il prestito con il loro nome; a prescindere da quanto a lungo deve essere fatto. D'altra parte, hai un acquirente di credito B / C che è molto meno motivato a fare ciò di cui ha bisogno per finanziare realmente la casa. Se ti impegni in questo tipo di transazione, DEVI avere una pelle grossa ed essere pronto a far fronte a cause legali, mal di testa e non vicino al potenziale di profitto che ti è stato promesso dai "Guru". Ho più di venti Opzioni di leasing in corso a questo momento. Li faccio ancora, ma sono molto cauto e semi-riluttante a perseguire di più. Il motivo principale è che ci sono soldi più facili da fare in Real Estate, e io ti mostrerò non solo quello che è, ma come farlo ... .. nel modo giusto.

Opzione a Proprietà

Un secondo modo per fare soldi in investimenti immobiliari senza denaro o credito è quello di "Opzione" una proprietà. Questo tipo di transazione è simile a una Lease Option, ma molto diversa. Consideralo un cugino di Lease Option, che è molto più caldo e più divertente.

Ecco la semplice differenza tra i due. Con una Opzione di leasing, il venditore ha accettato di effettuare un pagamento mensile per un determinato periodo di tempo, con un prezzo di acquisto stabilito che arriverà in futuro. Non accetto meno di 5 anni per queste transazioni e cerco di ottenere dieci anni. Con una "Opzione" per acquistare una proprietà, il venditore non accetta pagamenti mensili. Ti hanno semplicemente dato il diritto esclusivo di acquistare una proprietà a un certo prezzo per un certo periodo di tempo.

Perché un venditore dovrebbe scegliere l'uno rispetto all'altro?

Diamo un'occhiata ad alcune circostanze e ragioni che possono convincere un venditore a decidere in un modo o nell'altro.

Con un'opzione, il venditore può continuare a vivere in casa. Allo stesso tempo, lui / lei continuerà a effettuare il pagamento mensile e si prenderà cura di tutte le manutenzioni e riparazioni. Il venditore potrebbe non voler accettare pagamenti mensili, con l'idea che qualcun altro stia vivendo nella loro casa. Mentre possono essere motivati ​​a vendere, il pensiero di qualcun altro che mangia la cena e di andare in giro nudo dove hanno cresciuto i loro figli potrebbe essere troppo per loro da gestire. Inoltre, potrebbero non avere il tempo necessario per l'opzione di leasing. Se un venditore è indietro di dieci mesi sui suoi pagamenti con pignoramento che bussa alla porta, e tu (l'investitore) non vuoi recuperare quei pagamenti, ma c'è ancora un TON di equity in casa, un'opzione potrebbe essere la tua unica scelta, a meno di pagare in contanti.

Con una stretta "opzione" il venditore non ha nulla da perdere. Hai un determinato periodo di tempo per acquistare la loro casa, cosa che farai solo se e quando trovi un acquirente ad un prezzo più alto di quello per cui hai un'opzione. In questo tipo di transazione, il pubblico di destinazione non è l'acquirente del credito B / C, ma piuttosto l'individuo con denaro o la possibilità di recarsi in una banca e ottenere un prestito.

Gli aspetti positivi di questo, per te l'investitore, sono i seguenti: non hai a che fare con gli inquilini, le riparazioni lasciate dagli inquilini, i venditori arrabbiati, gli sfratti, le cause legali, i pagamenti mensili senza l'acquirente inquilino ... la lista potrebbe continuare all'infinito. Gli aspetti negativi sono che non si fanno soldi, a meno che non si riesca a trovare un acquirente qualificato entro il tempo previsto dalla propria Opzione di acquisto. Il venditore ne beneficia perché non paga alcuna commissione immobiliare e ha il privilegio di vivere in casa mentre sta tentando di venderlo.

Vendita all'ingrosso

Un terzo modo per fare soldi nel settore immobiliare in realtà può richiedere all'investitore di avere denaro, anche se non è richiesto. Questa tecnica è di gran lunga il modo migliore e più semplice per i nuovi investitori inesperti di fare soldi "veloci" nel settore immobiliare. In realtà, questo è di gran lunga il modo migliore e più semplice per gli investitori veterani e esperti di fare soldi "veloci" nel settore immobiliare.

Il commercio all'ingrosso è l'arte, e io uso questa parola di proposito, di essere in grado di valutare con precisione il valore potenziale di una proprietà e di acquistarla così in basso, puoi venderlo rapidamente in cambio ad un altro rehabber o utente finale, senza MAI aggiustare una cosa , indipendentemente da quanto buona o scarsa sia la condizione della proprietà.

Ora, potresti dire, non ho bisogno di soldi per questo. Posso semplicemente scegliere la proprietà per un prezzo all'ingrosso e poi venderla a un riabilitazione o utente finale. Hai assolutamente ragione, ma ottenere un proprietario per accettare un prezzo all'ingrosso è raro. Farai 100 offerte all'ingrosso ai proprietari prima che uno sia accettato. Dove avrete molta più fortuna è l'acquisto di pignoramenti da parte delle banche.

Mentre la maggior parte delle tue offerte iniziali sarà ancora respinta dalle banche, è molto più probabile che accetti un'offerta all'ingrosso. Inoltre non ti permetteranno MAI di scegliere la proprietà. Accettano solo contanti e richiedono persino che tu abbia la Prova di fondi prima ancora che guardino la tua offerta. Se riesci a sopportare di non sentire più volte al giorno e mantenere un costante follow up con tutte le offerte all'ingrosso fatte, guadagnerai più soldi in Real Estate della maggior parte delle "house flippers" che vedi in TV.

Il denaro può essere fatto nel settore immobiliare in diversi modi. Non pretenderò mai che una particolare tecnica non sia degna del tuo tempo. Funzionano tutti, alcuni solo meglio di altri. Gli investitori più intelligenti e migliori non concentrano il loro tempo esclusivamente su affitti o rehabs. Non oscillano mai un martello o si dedicano al lavoro di riabilitazione. Gli investitori immobiliari migliori e di maggior successo sono quelli che si concentrano su essere ingegneri delle transazioni e diventare padroni della negoziazione, relazioni con altri investitori e accettare il fatto che i soldi veri sono fatti per spingere la carta, non per martellare chiodi.

Man mano che cresci nella tua carriera di investimento immobiliare, vorrai sempre un portafoglio costante di diversi tipi di transazioni in corso allo stesso tempo. Alcuni investitori si concentrano su una particolare strategia e fanno molti soldi. Tuttavia, preferirei avere le conoscenze per prendere qualsiasi accordo che mi piacesse e trasformarlo in denaro.

Ho costantemente un flusso costante di commerci all'ingrosso, opzioni di affitto, rehabs, nuova costruzione e qualsiasi altra cosa su cui riesco a mettere le mani. Come precedentemente affermato; tutte queste strategie (e molte altre che non ho menzionato in questo articolo) hanno il loro posto e possono fare soldi. Tuttavia, per il nuovo investitore, i morti destinati a fare i milioni di dollari promessi dai "Guru" si concentrano sulle opzioni e sulle offerte all'ingrosso.

La verità è, avere denaro non è necessario per fare soldi in investimenti immobiliari, ma rende il processo più facile. Man mano che avanzi nella tua carriera, vorrai trovare un modo per acquisire denaro, sia che si tratti di istituti di credito privati ​​o banche. Le transazioni sono più pulite e con esperienza la vostra fiducia per gestire correttamente un accordo e il denaro a rischio aumenterà.

Ma per ora, crea un casino con il minor rischio possibile e continua a credere che ci sia un assegno alla fine del tunnel. Per me, il primo controllo che ho guadagnato è stato piccolo, ma mi ha dato la sicurezza di andare avanti. È stato bello vedere gli assegni più grandi per seguirne l'esempio. Prometto che non erano facili da trovare, ma con l'allenamento adeguato, il duro lavoro e un po 'di fortuna, può facilmente essere il tuo nome su questi controlli. Lascia che ti mostri come arrivarci.