Cosa fanno realmente gli agenti immobiliari? 💲💲💲

Oggi voglio prendere una tangente e discutere immobiliare - in particolare agenti immobiliari. Ho un buon amico di famiglia che sta cercando di comprare la loro prima casa, e la loro esperienza non è stata facile. Ciò non significa che acquistare immobili sia mai facile, ma trattare con un agente immobiliare dovrebbe essere facile. Ecco a cosa servono!

Al di là della transazione del mio amico, ho iniziato a pensare alle mie esperienze nel settore immobiliare, nonché alle discussioni che ho avuto con amici e familiari. Senza dubbio, il settore immobiliare è cambiato drasticamente negli ultimi 20 anni, anche negli ultimi cinque anni dalla crisi del mutuo. E tutte le mie conversazioni sembravano indicare una conclusione: cosa fanno realmente gli agenti immobiliari?

Prima di saltare alle conclusioni, non sto sostenendo che salti un agente. Portano ancora un certo valore sia agli acquirenti che ai venditori. Quello di cui parlerò è quello che dovrebbero fare, quello che fanno in pratica e il valore dei loro servizi.

Scopriamolo.

Cosa dovrebbero fare gli agenti immobiliari

La prima cosa che dovremmo guardare è cosa dovrebbero fare gli agenti immobiliari.

Secondo la National Association of Realtors, un agente acquirente dovrebbe:

Fornire informazioni dettagliate sulle attuali condizioni di mercato
Aiutarti con informazioni finanziarie, come la quantità di casa che puoi permetterti
Guida l'utente attraverso il processo di acquisto a domicilio, tra cui ottenere finanziamenti e quali informazioni sarà necessario fornire

Secondo l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari, un agente acquirente può anche:

Aiutarti a capire: valori immobiliari, tasse, costi di utilità, servizi e strutture municipali e le ordinanze di zonizzazione locale
Cerca case per te usando strumenti come MLS (Multiple Listing Service)
Mostra case più adatte alle tue esigenze
Facilitare la negoziazione di un acquisto di una casa

Se stai vendendo una casa, ecco cosa dovrebbe fare un agente immobiliare per te:

Fornire informazioni aggiornate sul mercato per determinare un prezzo richiesto ragionevole
Mostra i termini e le condizioni delle proprietà concorrenti
Sviluppa un piano di marketing che potrebbe includere suggerimenti per la riparazione, case aperte, pubblicità, ecc.
Fornisci sicurezza per la tua casa quando viene mostrata agli estranei
Negozia il prezzo migliore per la tua casa
Monitorare il processo di vendita, rinegoziare secondo necessità e risolvere i problemi prima della chiusura

Ora che abbiamo una buona base di partenza, diamo un'occhiata a quello che fanno veramente.

Internet ha eliminato la maggior parte delle informazioni private

Un tempo gli agenti immobiliari avevano un'arma segreta di informazioni: la MLS. Con questo strumento privato / a pagamento, gli agenti immobiliari possono elencare le proprietà, consultare le cronologie delle transazioni e ottenere analisi di mercato. Se tu, come acquirente o venditore, volevi quelle informazioni, dovevi pagare per questo - in termini di assunzione di un agente immobiliare per rappresentarti per ottenere la merce.

Tuttavia, oggi, ci sono oltre 50 siti web immobiliari che pubblicamente mostrano le stesse informazioni. Vuoi confronti di mercato? Controlla la sezione di Zillow.com recentemente venduta. Quella comp è davvero una comp? Ci sono anche delle foto da provare!

Oltre a utilizzare questi siti Web tradizionali per fare le tue ricerche, diamo un'occhiata a come il processo di acquisto appare nella realtà. Se si desidera acquistare una casa, in genere si contatta un agente che ti chiederà tutti i criteri che stai cercando in una casa. L'agente prenderà quindi queste informazioni e creerà uno screening automatico per te nella MLS. Poi, ogni giorno, riceverai un riassunto via email di tutte le case che sono venute sul mercato che corrispondono ai tuoi criteri.

Mentre questo è uno strumento utile, le stesse informazioni possono essere trovate pubblicamente. In effetti, considero questo più come una via d'uscita dall'avere un agente immobiliare che mostra case. Infatti, raramente sento parlare di agenti immobiliari che portano i clienti nelle case - succede solo su Cacciatori di case. Invece, ciò che accade di solito è che i clienti fanno le proprie ricerche, e poi semplicemente dicono al loro agente immobiliare quali case vorrebbero vedere.

Vuoi informazioni fiscali? È online Vuoi parchi locali e voti scolastici? È online Vuoi sapere del crimine nella tua zona? È online Cosa sapere come sono i vicini? Iscriviti a Neighborhood.com e dai un'occhiata a te stesso.

Ma sto andando avanti da solo. . . .

Hai bisogno di un agente immobiliare per vedere una casa più?

Oltre alla MLS, molte proprietà sono ora sul mercato con i loro siti web che hanno centinaia di foto della casa. Alcuni arrivano addirittura a mettere insieme tour virtuali delle proprietà in modo da ottenere un vero senso delle cose.

Tuttavia, la visualizzazione di proprietà online non sostituirà mai il controllo di una proprietà di persona, ma ci sono case aperte, oppure potresti semplicemente andare a casa e sbirciare nelle finestre!

L'unica volta in cui hai effettivamente bisogno di chiamare un agente immobiliare è se vuoi entrare nella casa senza irrompere! E a quel punto, probabilmente hai già messo in short list la proprietà.

Quindi hai trovato la casa - ti aiutano a negoziare, giusto?

Nel mio passato, ho inserito offerte per circa una dozzina di pezzi diversi di immobili, e non ho mai avuto la sensazione che un agente immobiliare abbia negoziato per me.

Le conversazioni in genere vanno in questo modo:

Me: Sto pensando di fare un'offerta.

Agente: Quanto vuoi offrire?

Me: Cosa pensi che dovrei offrire?

Agente: Bene, il venditore lo ha elencato per questo, e le composizioni sembrano che potrebbero andare per questo.

Me: Bene, cosa ne pensi?

Agente: Bene, offri ciò che ti sta bene.

Me: Grazie per essere stato così utile.

Vedi il mio punto qui? Ho visto abbastanza Elenco milioni di dollari mostra su Bravo per capire che di solito non funziona in questo modo. Non ho mai avuto un agente che mi dica che pensano di poter ottenere "questo grande affare" o che "dovremmo entrare a questo prezzo". Ho scoperto che gli agenti immobiliari sono semplicemente diventati messaggeri - semplicemente facendo ciò che sono raccontati dai loro clienti

Ma aiutano con il finanziamento, giusto?

No. Ogni agente immobiliare ha un broker di mutui con cui lavorano. Il 90% degli agenti immobiliari non ha idea di cosa stiano parlando quando si tratta di ipoteche e opzioni di finanziamento. Ti rimanderanno semplicemente al broker di mutui che conoscono.

Non so quali siano gli accordi che hanno - ma ho l'impressione che ci sia qualcosa. Ad esempio, su un accordo che ho guardato di recente, l'agente dei venditori mi ha fatto ottenere una prequalifica con il loro broker di mutui ipotecari per considerare anche di presentare la nostra offerta al loro cliente. Mi sentivo estremamente sporco - e il mediatore ipotecato mi ha appena messo sulla sua lista e ci ha perseguitato per mesi fino a quando non abbiamo ottenuto il numero rimosso.

Se non sai quanta casa puoi permetterti, devi andare su siti Web come Bankrate.com e usare le loro calcolatrici gratuite. Se non sei ancora sicuro, contatta la tua banca preferita e guarda cosa si può permettere. Non prendere solo le parole del tuo agente immobiliare per questo.

Inoltre, ora ci sono prestatori di mutui online che ti aiuteranno senza mai mettere piede in un ufficio da qualche parte!

Gli agenti immobiliari controllano la transazione

Alcuni lo fanno. In realtà, c'è una nuova tendenza nel gioco delle transazioni immobiliari: i coordinatori delle transazioni immobiliari. Per le ultime due proprietà su cui ho lavorato, una volta che l'offerta è firmata da entrambe le parti (l'acquirente e il venditore), gli agenti immobiliari scompaiono e inizi a trattare con un coordinatore delle transazioni.

La cosa grandiosa è che il coordinatore delle transazioni è in genere la persona più intelligente con cui ti occuperai nella transazione: sono organizzati ed efficienti e sanno esattamente cosa succede con tutti i dettagli della transazione e cosa deve essere fatto.

È probabile che, se chiami il tuo agente immobiliare per verificare lo stato della transazione, non riceverai una chiamata fino a quando l'agente non verificherà con il coordinatore della transazione.

Spara, il coordinatore delle transazioni dice sostanzialmente all'agente immobiliare quando devono fare qualcosa a questo punto: apri la casa per un ispettore o perito, o chiedi all'acquirente o al venditore di firmare un documento. L'agente immobiliare in genere non ha idea dei dettagli.

Parlando con i miei genitori, mi stavano dicendo che era l'agente che ha fatto tutte le pratiche burocratiche e si è assicurato che tutto fosse completo dall'inizio alla fine, non da una terza parte.

Diamo un'occhiata alla nostra lista

Agenti dell'acquirente:

Fornire informazioni dettagliate sulle attuali condizioni di mercato: Zillow.com e Realtor.com
Aiutarti con le informazioni finanziarie, come la quantità di casa che puoi permetterti - Bankrate.com
Guida l'utente attraverso il processo di acquisto a domicilio, tra cui ottenere finanziamenti e quali informazioni sarà necessario fornire - coordinatore delle transazioni

Gli agenti acquirenti possono:

Aiutarti a capire: valori immobiliari, tasse, costi di utilità, servizi e strutture municipali e le ordinanze di zonizzazione locale - Zillow.com
Ricerca case per te usando strumenti come MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
Mostra case più adatte alle tue esigenze
Facilitare la negoziazione di un acquisto di una casa

Agenti del venditore:

Fornire informazioni aggiornate sul mercato per determinare un prezzo richiesto ragionevole - Zillow.com e Realtor.com
Mostra i termini e le condizioni delle proprietà concorrenti - Realtor.com
Sviluppa un piano di marketing che potrebbe includere suggerimenti per la riparazione, case aperte, pubblicità, ecc.
Fornisci sicurezza alla tua casa quando viene mostrata agli estranei. Questo non succede spesso
Negozia il prezzo migliore per la tua casa - Vedi la mia storia qui sopra
Monitorare il processo di vendita, rinegoziare secondo necessità e risolvere i problemi prima della chiusura: coordinatore delle transazioni

Quindi cosa fanno veramente gli agenti immobiliari?

Bene, se guardi la nostra lista, sembra che gli agenti del compratore ti mostrino semplicemente le case e ti diano i documenti appropriati per l'acquisto. Come abbiamo discusso, mostrano anche solo le case a cui le dici - non c'è un vero lavoro da parte dell'agente immobiliare per farlo.

Per quanto riguarda ottenere i documenti appropriati - alcune persone vendono ancora le loro case stesse. In realtà, è una tendenza che sta crescendo in popolarità. Poiché la maggior parte dei documenti per una vendita a domicilio sono standardizzati, è possibile acquistare o vendere una casa senza utilizzare un agente immobiliare.

Per quanto riguarda la vendita di una casa, un agente immobiliare di solito è un ragazzo di marketing. Questo è tutto. Quando selezioni un agente venditore, assicurati di cercare la migliore persona di marketing che riesci a trovare: a chi importa se sa che cosa vale la tua casa, dovrai farlo tu stesso.

Questo è sempre controverso agli agenti immobiliari

Qualche volta all'anno, questo post entra in circolo di agenti immobiliari e colpisce sempre una corda.Alcuni agenti sono contenti di questo post (in minoranza), perché capiscono il cliente moderno, il modo in cui le cose progrediscono con la tecnologia e si rendono conto che devono intensificare il gioco per fornire valore alla transazione.

Purtroppo, ottengo agenti più sconvolti che leggono questo e penso di essere una persona terribile (o stupida) per averlo scritto, o ho chiaramente trattato con agenti "cattivi". Forse l'ho fatto - nel grande schema degli Stati Uniti, ho affrontato e lavorato con forse una dozzina di agenti diversi nella mia vita (acquirente, venditore, agente di altre parti, ecc.).

Ciò a cui penso in realtà è la giustificazione del valore. Prendiamo la vendita della mia casa: $ 1.000.000. L'agente ha davvero guadagnato $ 50.000 per il lavoro svolto (o in realtà $ 25.000 a causa della divisione con l'agente acquirente)? Hanno fatto più lavoro per me quando ho venduto il mio condominio da $ 200.000 e guadagnato solo $ 10.000?

Non sto dicendo che le persone vendono le loro case da sole O non usano un agente acquirente. Penso che come qualcuno che utilizza un agente per entrambi i lati della transazione, è necessario valutare il valore che si riceve e assicurarsi che la compensazione rifletta. Mi rendo perfettamente conto che l'agente ha delle commissioni, in particolare l'agente di vendita. Ci sono le foto, i droni (oggi), il tempo, per non parlare del sovraccarico delle licenze, delle assicurazioni, delle commissioni di splitting con i loro broker, ecc. Tutto ciò significa che gli agenti devono portare valore più che mai.

Se vogliono guadagnare la loro commissione, devono fare di più che aggiungere i loro clienti alla MLS, inviare loro aggiornamenti automatici e andare a una presentazione. O se stanno vendendo una proprietà, hanno bisogno di essere marketing, e non solo l'immissione di dati nel sistema MLS.

Cosa ne pensi? Gli agenti immobiliari hanno una commissione del 6%? Non ho mai superato il 5%, ma anche questo mi sta spingendo. . . . Fine rant.