7 regole che ho imparato dopo aver infranto l'investimento immobiliare

Quella che segue è una storia vissuta da un collega blogger.

Creare ricchezza a lungo termine negli investimenti immobiliari significa capire le regole e non andare in rovina.

Ho posseduto sette case quando avevo 24 anni. Ero all-in sul sogno delle ricchezze immobiliari e alla guida di una Porsche Boxster. Stavo tirando dentro quasi sei cifre all'anno da affitti e un lavoro a tempo pieno.

Due anni dopo, lo ero rotto.

Ecco perché posso riferire alla storia di Jeff delle lezioni che ha imparato investendo nel settore immobiliare. Ha imparato molto velocemente che alcune ricchezze immobiliari sono troppo belle per essere vere.

Continuo a credere fermamente nel potere del settore immobiliare come generatore di ricchezza a lungo termine.

Non ho ancora ricostruito il mio impero immobiliare nel suo antico splendore, ma ho creato una fonte consistente di flusso di cassa che crescerà nel tempo.

Se hai mai sognato di iniziare a investire nel settore immobiliare, hai sognato di guadagnare milioni in proprietà, hai bisogno di evitare le truffe ei miti venduti dai venditori infomercial.

È necessario comprendere le sette regole immobiliari che creeranno ricchezza a lungo termine.

Come ho iniziato nel settore immobiliare

Ho iniziato come agente immobiliare commerciale durante il mio terzo anno di college.

Sono sempre stato attratto da storie di ricchezze immobiliari da parte di sviluppatori come Sam Zell e Donald Trump. Mi è piaciuta l'idea di prendere un pezzo di terra cruda o un edificio e trasformarlo in un registratore di cassa.

La vendita di immobili commerciali era solo l'inizio. Volevo essere uno sviluppatore, un investitore, un proprietario.

Il mercato degli immobili commerciali doveva ancora rimbalzare nel 2002, ma il mercato residenziale era in piena espansione. Ho visto la promessa di apprezzamento rapido e denaro facile attraverso il finanziamento e ho deciso di fare il passaggio.

Ho iniziato a comprare case unifamiliari con 10% in meno sul denaro che ho salvato mentre prestavo servizio nel Corpo dei Marines e quando ho ottenuto il mio primo impiego nella finanza aziendale. Mi sono concentrato su ... 'quartieri economici'Dove potrei acquistare immobili degradati a metà del prezzo che dovrei pagare in parti più belle della città.

Ho pensato che potevo ancora ottenere affitti di mercato decenti per le case che costano dieci o venti meno in meno, quindi i rendimenti sarebbero maggiori.

Questo finirebbe per essere il mio primo errore.

Ma ero affamato, così mi sono rotto il culo riparando le proprietà, rifinanziamento per incassare il valore migliorato e mettere il denaro in un'altra proprietà.

Stavo per diventare ricco.

Il mio impero immobiliare inizia a sbriciolarsi

Nell'arco di tre anni, ho costruito fino a sei proprietà, oltre a casa mia. A un certo punto, ho stimato le mie proprietà a poco più di mezzo milione di dollari con circa un quinto di esso in azioni.

Forse non ero ricco di alcune definizioni, ma non era male per un 24enne appena uscito dall'università.

Poi tutto ha cominciato a cadere a pezzi.

Le mie sei proprietà in affitto producevano flussi di cassa consistenti, ma solo perché stavo facendo gran parte del lavoro da solo. Ero il mio elettricista, pittore e direttore di proprietà. Hai un'idea.

Il mercato di Des Moines è piuttosto piccolo ed è difficile trovare un gestore di proprietà per gestire proprietà unifamiliari.

Ho trovato alcune aziende, ma tutte volevano far pagare di più 15% sul reddito locativo lordo. Ciò avrebbe significato pagare quasi tutto il flusso di cassa dalle proprietà poiché i pagamenti dei mutui hanno consumato la maggior parte degli affitti.

La gestione della proprietà era fuori così ero bloccato a farlo io stesso insieme a giocoleria un lavoro a tempo pieno e corsi serali per il mio master.

Il lato negativo delle proprietà meno costose sull'altro lato dei binari era il costante mal di testa degli inquilini, i reclami degli ispettori degli alloggi delle città quando le proprietà venivano abusate e il lavoro mancante evitava un inquilino in tribunale.

Ho iniziato a trascurare le mie proprietà.

Come un investitore azionario in un mercato orso, ho evitato di pensare alle mie case. Quando un inquilino si allontanava o veniva espulso, la proprietà poteva rimanere vuota per un mese prima di passare la settimana necessaria per ristrutturarla e rimetterla sul mercato.

Case vuote significava che stavo pagando di tasca propria per coprire le rate del mutuo e che non poteva durare.

Ho iniziato a perdere i pagamenti del prestito e ho distrutto il mio punteggio di credito. Ciò significava non più rifinanziare e non più denaro facile da parte della banca.

Bruciato e completamente disilluso, ho iniziato a vendere immobili per qualsiasi cosa potessi ottenere.

Era il 2006 e il mercato stava iniziando a lasciare la bolla immobiliare, quindi a volte significava vendere una casa solo per pagare il mutuo.

I miti di investimento immobiliare ho imparato la via difficile

Possiedo ancora un paio di proprietà in affitto e credo nel valore a lungo termine degli investimenti immobiliari. Sfortunatamente, ci sono un sacco di miti là fuori, troppi 3 infomercials che vendono strategie hot per diventare ricchi velocemente.

Primo, il settore immobiliare è non un investimento ricco di guadagni.

Le storie vere delle ricchezze immobiliari sono create nel corso di decenni, anche generazioni. Il padre di Donald Trump era già uno sviluppatore immobiliare di successo e Sam Zell ha iniziato a gestire immobili dall'inizio degli anni '60.

Il rendimento medio annuo del patrimonio immobiliare commerciale è del 12,6% secondo l'Associazione nazionale dei fondi comuni di investimento immobiliare (NAREIT) sui dati indietro di 40 anni.

È un ritorno solido, ma non qualcosa che ti farà diventare milionario durante la notte.

Le uniche persone che si arricchiscono rapidamente sugli investimenti immobiliari sono quelle che vendono le strategie agli investitori ignari.

Un altro mito negli investimenti immobiliari è che si tratta di un registratore di cassa, basta suonare il campanello e guardare il flusso di cassa.

In realtà, la maggior parte del vostro ritorno è nei vantaggi fiscali e nell'apprezzamento a lungo termine delle proprietà. Se stai sfruttando le tue proprietà con il debito, allora la maggior parte delle tue rendite viene consumata dalle rate del mutuo e dalla gestione della proprietà.

Forse il più grande mito è che il settore immobiliare sia una fonte di reddito passivo.

Potresti essere in grado di assumere un gestore di proprietà, trasformando le tue proprietà in entrate passive, ma questo è fuori discussione per molti investitori individuali. Non c'è abbastanza flusso di cassa durante i primi anni di crescita del tuo impero immobiliare per permettersi una gestione professionale.

7 regole per fare investimenti immobiliari (nel modo giusto)

Pochi investimenti hanno creato tanta ricchezza familiare quanto immobiliare, ma è facile innamorarsi dei miti e delle truffe. Fare soldi con le proprietà in affitto, intendo creare beni reali che ti renderanno ricco a lungo termine significa evitare questi miti.

Regola immobiliare n. 1 - La prima cosa che devi fare è imparare come trovare il giusto valore di una proprietà prima di acquistarla. Qualsiasi investimento può essere un buon affare per il giusto prezzo ma non è sempre facile trovare quel prezzo per il settore immobiliare.

• Trova almeno cinque case simili che sono state vendute nell'ultimo anno nello stesso quartiere. Di solito puoi trovarlo attraverso l'ufficio del perito della contea o attraverso siti come Zillow.
• Dividere il prezzo di vendita delle case vendute per i loro piedi quadrati e quindi fare la media del numero.
• Moltiplicare questo prezzo medio per piede quadrato per lo spazio abitativo per la proprietà che si desidera acquistare per una stima del valore equo di quanto vale.

Regola immobiliare n. 2 - Stimare quanto la gestione della proprietà si ridurrà ad ogni dettaglio.

Ciò significa mediare le rendite di mercato nell'area, deducendo per la gestione di posti vacanti e di proprietà. Fino a quando non avrai una buona idea di altri costi come utilità e manutenzione, sii prudente con le tue stime.

• Preparare tre stime del flusso di cassa per ogni proprietà. Una stima dovrebbe calcolare tutti i costi nello scenario peggiore, il più alto che pensi possa essere in un determinato anno.
• Siate realistici sul tempo che siete in grado di dedicare alla gestione delle vostre proprietà. Prendi in considerazione la possibilità di creare almeno una guida part-time con la manutenzione o la gestione.

Regola immobiliare n. 3 - Compra solo le proprietà di qualità in cui ti piacerebbe vivere in modo confortevole. Avrai migliori inquilini e avrai meno posti vacanti. Non si sa mai, se le cose non vanno come previsto, si potrebbe finire per vivere in uno dei tuoi affitti.

Regola immobiliare n. 4 - Le infomercials delle 3:00 ti diranno che il segreto delle ricchezze immobiliari è quello di accumulare il maggior debito possibile e acquistare il maggior numero di case il più rapidamente possibile.

Questa strategia rende emozionanti presentazioni in PowerPoint, ma porta solo al burnout e al fallimento.

Regola immobiliare n. 5 - Prendilo lentamente, comprando un paio di case nel tuo primo anno e sentendo quanto ci vuole per gestire gli immobili. Costruirai un'attività a lungo termine ed eviterai di metterti in testa.

Regola immobiliare n. 6 - Considerare la possibilità di iscriversi o avviare un club di investimento immobiliare insieme ad altri proprietari. Questo mi ha aiutato immensamente nel ricostruire il mio giovane impero.

• Trova altri investitori immobiliari attraverso agenti immobiliari, appaltatori e online.
• Cerca di trovare persone con competenze in diversi aspetti del settore immobiliare, dagli agenti agli appaltatori, agli avvocati e ai gestori di proprietà. Mettere insieme le tue abilità significa che tutti non devono essere esperti in tutto.
• Ci sono diversi modi per creare il gruppo da associazioni formali in cui raccolga i tuoi soldi per investimenti in gruppi informali in cui scambia semplicemente idee e ti aiuti a vicenda con i servizi.

Regola immobiliare n. 7 - Infine, diversifica i tuoi investimenti immobiliari il più possibile.

Il costo di una singola proprietà significa che molti investitori individuali sono bloccati in possesso di un tipo di proprietà in un unico mercato. Ciò significa tutto il rischio di una flessione nel tipo di immobili o nel mercato locale.

• Acquista diversi tipi di proprietà tra cui residenziale, ufficio, magazzino, tempo libero e magazzino.
• Se possibile, compra in diversi mercati negli Stati Uniti.
• Un modo per diversificare il tuo portafoglio immobiliare diretto è possedere fondi immobiliari o fondi immobiliari che ti consentono di acquistare una posizione azionaria di poche migliaia anziché di decine di migliaia.

Come ogni investimento, il settore immobiliare può renderti ricco se sai come evitare le trappole più grandi.

Essere un investitore a lungo termine in proprietà significa capire le regole che ti impediranno di perdere i tuoi soldi come ho fatto io. Non lasciare che la storia ti impedisca di seguire i tuoi sogni immobiliari. Investo ancora in proprietà in affitto e sarò di nuovo ricco, un giorno.

Joseph Hogue ha lavorato come analista azionario e come economista prima di rendersi conto che essere ricchi non è un sostituto per essere felici. Attualmente gestisce cinque siti web nel settore della finanza personale e della nicchia di crowdfunding, guadagna più denaro di quanto abbia mai fatto in un lavoro 9-a-5 e ama costruire il suo lavoro da casa d'affari.