Come nessun costo rifinanziare funziona

Con tassi di interesse così bassi, e andando più bassi di giorno in giorno, molte persone stanno pensando di rifinanziare le loro case. Uno stratagemma che le società di mutuo utilizzano per incentivare il rifinanziamento è il rifinanziamento "No Cost". La maggior parte delle persone sa che ottenere un mutuo implica costi: commissioni, impegno, valutazione, ecc. Quando si calcola il rendimento sul rifinanziamento, la maggior parte delle persone guarda ai risparmi realizzati rispetto a questi costi. Tuttavia, ora ci sono aziende che stanno rinunciando a queste tasse - per un prezzo.

The Old School Refi Math

Al momento del rifinanziamento, devi pagare tutti i tipi di commissioni. Ecco una ripartizione di alcune spese comuni e dei relativi importi per un prestito di $ 400.000.

• Quota di iscrizione: $ 1,190
• Interessi prepagati: $ 384
• Assicurazione contro le alluvioni: $ 19
• Imposta: $ 65
• Impegno: $ 450
• Registrazione: $ 25
• Tariffa Doc: $ 20

Gran totale: $ 2,153

Questo è un sacco di tasse. Quindi, se avessi intenzione di rifinanziare questo prestito, ti costerebbe $ 2,153.

Diciamo che il tuo tasso attuale era del 5% per un periodo di 30 anni, e avresti intenzione di abbassarlo al 4% per un periodo di 30 anni.

I pagamenti mensili correnti saranno $ 2,147. Se hai rifinanziato al 4%, il nuovo pagamento mensile sarebbe $ 1,910 - un risparmio di $ 237 al mese. Quindi, avresti recuperato i tuoi soldi sul costo del rifinanziamento in circa 9 mesi.

È importante ricordare che si potrebbe aggiungere alla durata del prestito - se si è passati due anni, si è tornati a un prestito di 30 anni - quindi questo ha un ruolo nella tariffa ridotta. In quanto tale, paghi interessi a lungo termine, ma dal momento che è a un tasso inferiore, di solito salvi qui.

Nessun costo Refi Math

Assumiamo la stessa struttura di prestito di cui sopra, con le stesse commissioni. Con un rifinanziamento senza costi, non ottieni mai la tariffa migliore, paghi una tariffa più alta. In sostanza, le tue tasse vengono inserite nel tasso di interesse e la società verrà rimborsata attraverso i pagamenti di interessi più elevati.

Quindi, se si desidera un rifinanziamento a costo zero, è molto probabile che si possa ottenere un tasso al 4,5%. Abbasserebbe il pagamento mensile a $ 2,027, che è ancora un risparmio di $ 120 al mese. Tuttavia, qui è dove è importante che guardi l'interesse totale pagato e vedi l'affare che stai ricevendo.

Interessi totali pagati al 4%: $ 287.478

Interessi totali pagati al 4,5%: $ 329,626

È importante capire che sono trascorsi più di 30 anni e che la maggior parte delle aziende venderà il prestito entro 1 anno, quindi non realizzeranno appieno questa differenza. In quanto tali, calcoleranno il valore attuale netto dei pagamenti per ottenere una cifra più realistica.

NPV al 4%: $ 10,811

NPV al 4,5%: $ 11,869

Qual è il fronte più economico?

Ora che vedi la matematica, che costa meno? Bene, l'affare migliore è in realtà il rifinanziamento no-cost, perché il VAN è di $ 11,869, ma quel denaro viene utilizzato per le vostre commissioni, quindi la banca vede solo $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Devi ricordare che il broker riceverà la commissione, e la banca realizzerà il profitto corrente in base a questo numero. Quindi, facendoli pagare le tue tasse, fai di meglio della banca.

Tuttavia, per tutta la durata del prestito, perdi, perché paghi $ 42.148 in più di interessi. E, se si calcola il VAN di $ 42,148 in 30 anni, con uno sconto dello 0,5% (la differenza tra i due), il valore se negativo, il che significa che non si riceverà il rendimento sul denaro per compensarlo, e che non è la decisione ottimale.

Linea di fondo

La linea di fondo è che di solito dovresti pagare le tue spese per ottenere il tasso più basso. Tuttavia, dovresti porci queste domande:

• Se è gratuito, ed è inferiore a quello che stai pagando ora, perché no?
• Se è gratuito, e le tariffe scendono ancora di più, potresti rifare il rifinanziamento senza costi aggiuntivi e risparmiare ancora?
• Se si tratta di un investimento e i tuoi inquilini stanno pagando il tuo interesse, dovrebbe interessarti anche molto, soprattutto se è gratuito?