La Casa Bianca gioca a Fannie e Freddie

All'inizio di questo mese, la Casa Bianca ha interpretato il ruolo di un pugile della NFL e ha messo in discussione il problema di cosa fare con Fannie Mae e Freddie Mac, molto lontano dal campo. In effetti, forse il prossimo campo finito. Gli investitori obbligazionari avevano atteso con impazienza i dettagli sul futuro di Fannie Mae e Freddie Mac, che insieme stanno dietro a quasi il 40% delle obbligazioni in circolazione nel mercato obbligazionario degli Stati Uniti Investment Grade, come misurato dall'indice Barclays Aggregate Bond. Nel settembre 2009 il Tesoro ha dichiarato che le raccomandazioni su potenziali soluzioni sarebbero state rilasciate con il budget 2011 del Presidente.

Tuttavia, i commenti della Casa Bianca su un piano potenziale ammontavano a un'unica frase che affermava che l'amministrazione continua a "monitorare la situazione delle Imprese sponsorizzate dal governo" (GSE - il termine generale per tutte le agenzie federate) e "continuerà a fornire aggiornamenti su considerazioni sulla riforma a lungo termine di Fannie Mae e Freddie Mac, se del caso ". Edward DeMarco, direttore facente funzione dell'Agenzia federale delle finanze per gli alloggi (FHFA - il regolatore dei GSE), seguì con un "aggiornamento" al Congresso poco dopo, ma questo consisteva semplicemente in un aggiornamento operativo senza discussioni sui piani futuri.

Gli investitori vogliono più chiarezza

A causa della complessità del problema del GSE, all'inizio del 2010 non era prevista una soluzione dettagliata, ma gli investitori erano in attesa di maggiore chiarezza su una o due soluzioni preferite. In assenza di una soluzione dettagliata, poco è cambiato nelle potenziali soluzioni riguardanti Fannie Mae e Freddie Mac da quelle discusse sul mercato diversi mesi fa che sono descritte di seguito:

1. Nazionalizza Fannie Mae e Freddie Mac. Ciò renderebbe sostanzialmente il debito del GSE supportato dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Poiché il GSE ha 5,4 trilioni di dollari in obbligazioni in circolazione (vedi tipi di obbligazioni alla pagina successiva), tra debito di agenzia e titoli garantiti da ipoteca (MBS), il debito pubblico aumenterebbe di circa il 70%. Data l'indignazione pubblica per il ruolo svolto da Fannie Mae e Freddie Mac nel gonfiare il mercato immobiliare e aumentare il controllo sul deficit di bilancio, la nazionalizzazione è altamente improbabile a nostro avviso.
2. Privatizza Fannie Mae e Freddie Mac. Sfortunatamente, Fannie Mae e Freddie Mac stanno ancora subendo perdite e sono troppo dipendenti dall'assistenza del governo. La privatizzazione non sembra economicamente fattibile al momento. Il Tesoro ha iniettato un totale complessivo di $ 111 miliardi nei GSE sotto forma di azioni privilegiate con un dividendo oneroso del 10%. Nel frattempo, le insolvenze continuano a crescere per Fannie Mae e Freddie Mac mentre il loro pool complessivo di mutui continua a ridursi, come richiesto dalle autorità di regolamentazione. Con un numero crescente di mutui ancora inadempienti e il costo dell'assistenza del Tesoro fi ssato, è altamente improbabile che uno dei due GSE ritorni alla redditività nei prossimi due o tre anni. In effetti, il Tesoro potrebbe dover iniettare più capitale nei GSE, in quanto si prevede che le delinquenze sui mutui raggiungeranno il picco intorno alla metà di quest'anno secondo l'Associazione dei banchieri ipotecari. Poiché le insolvenze ritardano le insolvenze, i GSE potrebbero diventare ancora più dipendenti dal Tesoro nei prossimi anni. Il 24 dicembre 2009, il Tesoro ha annunciato un sostegno sostanzialmente illimitato dei GSE fino al 2012 se il blocco di 200 miliardi di dollari per istituzione fosse insufficiente.
3. Trasforma i GSE in un'utilità regolamentata. Una struttura di utilità potrebbe assumere una qualsiasi delle varie forme. Una struttura cooperativa, in cui i GSE condividono i rischi di credito con i sottoscrittori dei mutui, offrirebbe ai sottoscrittori maggiori incentivi per monitorare l'affidabilità creditizia di ciascun richiedente ipotecario. I profitti potrebbero anche essere coperti sotto la struttura di utilità. Un'altra forma potrebbe coinvolgere i GSE come garanti parziali o garanti di ultima istanza, sottoponendo gli investitori a una quantità limitata di rischio di credito prima che il sostegno del governo intervenisse.
4. Trasforma i GSE in una buona banca / struttura bancaria cattiva. Una buona struttura bancaria / cattiva banca potrebbe dividere Fannie Mae e Freddie Mac in due entità separate, ma lasciare la parte "buona" per continuare nella sua attuale capacità mentre le cattive attività sono messe in una struttura separata. Tuttavia, questo risultato probabilmente lascerebbe le cattive attività sul bilancio del governo federale in un momento di crescente controllo sul deficit. Edward DeMarco di FHFA ha dichiarato che l'unico cambiamento che potrebbe essere considerato attualmente è quello di ricostituire le due società in base alle attuali carte. Il commento è aperto all'interpretazione e manca di dettagli, ma lo consideriamo un possibile passaggio a una struttura di banca buona / cattiva.

No Rush, No Surprise

Crediamo che la Casa Bianca non abbia fretta e che una soluzione per Fannie Mae e Freddie Mac sia tra qualche anno. Mentre i GSE sono stati criticati per il loro ruolo nel mercato immobiliare rimangono il principale gioco in città nel fornire mutui residenziali a prezzi accessibili agli acquirenti di case. Secondo FHFA, Fannie Mae e Freddie Mac hanno facilitato l'origine del 78% di tutti i mutui residenziali emessi negli Stati Uniti nei primi tre trimestri del 2009. Nuove emissioni obbligazionarie nel mercato delle obbligazioni ipotecarie non gravate - che sono anche obbligazioni garantite per mutui residenziali ma emessi da grandi banche - solo di recente hanno mostrato segni di vita. Saranno mesi, se non anni, prima che il ruolo dominante del GSE nel facilitare il finanziamento dei mutui residenziali diminuisca.

I progressi sulle obbligazioni coperte, un potenziale sostituto di Fannie Mae e Freddie Mac MBS, continuano a passo di lumaca.Le discussioni governative sulla creazione di un mercato delle obbligazioni garantite funzionanti sono iniziate durante la crisi finanziaria alla fine del 2008, ma da allora il follow-up è stato minimo. Il presidente della Federal Reserve Bernanke ha approvato l'uso delle obbligazioni garantite come soluzione e un mercato delle obbligazioni garantite funziona in Europa da anni. Le obbligazioni coperte obbligano anche le banche a controllare con maggiore attenzione la solvibilità dei richiedenti ipotecari in quanto le obbligazioni sono obbligazioni della banca e non sono semplicemente trasferite a terzi. Le obbligazioni coperte possono svolgere un ruolo in qualunque soluzione sia in definitiva decisa.

Implicazioni d'investimento

La mancanza di azione da parte dell'amministrazione Obama significa che Fannie Mae e Freddie Mac rimarranno probabilmente sostenuti dal Tesoro per diversi anni
e gli investitori possono continuare a utilizzare le obbligazioni di agenzia e gli MBS come opzione per i buoni del tesoro. Per gli investitori privilegiati, ciò implica che né Fannie Mae né Freddie Mac potranno riprendere a pagare dividendi su titoli privilegiati nell'arco di questo lasso di tempo. Il sostegno del Tesoro è riflesso nei rendimenti delle obbligazioni di agenzie GSE e MBS. Il vantaggio di rendimento medio, o spread, al Tesoro rimane basso per confronto storico [Grafici 1 e 2]. Per essere sicuri, l'acquisto da parte della Fed di obbligazioni di agenzia e MBS ha contribuito a ridurre gli spread di rendimento negli ultimi 15 mesi. Sebbene gli acquisti della Fed termineranno a marzo, fintanto che Fannie Mae e Freddie Mac resteranno sostenuti dal Tesoro, gli spread di rendimento rimarranno probabilmente sul lato ristretto delle norme storiche, un fattore positivo per gli obbligazionisti. Mentre continuiamo a preferire le obbligazioni societarie, gli investitori che desiderano mantenere un'assegnazione ai titoli di stato possono continuare a utilizzare le obbligazioni di agenzia e gli MBS come opzione per i buoni del tesoro. Per tali investitori, possono ricevere il punt dell'amministrazione e gestirlo.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

• Le opinioni espresse in questo materiale sono solo a scopo informativo generale e non hanno lo scopo di fornire consigli o raccomandazioni specifici per ogni individuo. Per determinare quale investimento (i) può essere appropriato per te, consulta il tuo consulente finanziario prima di investire. Tutti i riferimenti alle prestazioni sono storici e non garantiscono i risultati futuri. Tutti gli indici non sono gestiti e non possono essere investiti direttamente.
• I titoli di stato e i buoni del tesoro sono garantiti dal governo degli Stati Uniti per il pagamento puntuale di capitale e interessi e, se detenuti fino a scadenza, offrono un tasso di rendimento fisso e un valore nominale fisso. Tuttavia, il valore delle azioni dei fondi non è garantito e fluttuerà.
• Il valore di mercato delle obbligazioni societarie fluttuerà e, se il titolo è venduto prima della scadenza, il rendimento dell'investitore potrebbe differire dal rendimento pubblicizzato.
• Le obbligazioni sono soggette al rischio di mercato e dei tassi d'interesse se vendute prima della scadenza. I valori obbligazionari declinano all'aumentare dei tassi di interesse e sono soggetti a disponibilità e variazione dei prezzi.
• Le obbligazioni ad alto rendimento / junk non sono titoli investment grade, comportano rischi sostanziali e in generale dovrebbero far parte del portafoglio diversificato di investitori sofisticati.
• Gli investimenti internazionali e dei mercati emergenti comportano rischi particolari come fluttuazioni valutarie e instabilità politica e potrebbero non essere adatti a tutti gli investitori.
• L'investimento azionario comporta il rischio inclusa la perdita del capitale.
• Investire in fondi comuni comporta rischi, compresa la possibile perdita del capitale. Gli investimenti in settori industriali specializzati presentano rischi aggiuntivi, che sono delineati nel prospetto.
• Le obbligazioni municipali sono soggette a disponibilità, prezzo e al rischio di mercato e il tasso di interesse è venduto prima della scadenza.
• I valori obbligazionari diminuiranno all'aumentare del tasso di interesse. Gli interessi attivi possono essere soggetti all'imposta minima alternativa.
• Federalmente esentasse, ma possono essere applicati altri stati e tasse locali.
• I Titoli garantiti da ipoteca sono soggetti al rischio di credito, al rischio di insolvenza e al rischio di rimborso anticipato che agisce in modo molto simile al rischio di chiamata, dove il capitale ritorna prima della scadenza stabilita, rischio di estensione, contrariamente al rischio di rimborso anticipato e rischio di tasso di interesse.
• Indice Barclays Aggregate Bond: questo indice rappresenta titoli che sono registrati SEC, imponibili e denominati in dollari. L'indice copre il mercato delle obbligazioni a tasso fisso investment grade statunitense, con componenti dell'indice per titoli governativi e societari, titoli pass-through ipotecari e titoli garantiti da attività.