Come iniziare con House Hacking per costruire ricchezza immobiliare

In media, gli americani che costruiscono qualsiasi ricchezza, lo fanno possedendo la propria casa. A lungo termine, possedere una casa è solitamente meglio che affittare per tutta la vita. Tuttavia, se sei disposto a "castrare", possedere una casa potrebbe catapultare immediatamente il tuo patrimonio netto.

In linea generale, l'hacking di casa è l'arte di far pagare gli inquilini per la tua residenza principale. Puoi farlo affittando una camera da letto di ricambio su Airbnb, vivendo in una parte di una proprietà multi-unità, o vivendo con i coinquilini.

Ad esempio, il mio migliore amico ha acquistato una casa con 4 camere da letto quando ha iniziato a frequentare l'università statale dell'Arizona. Abitava nella camera da letto principale e affittava le altre tre stanze. Questo accordo copriva tutte le sue spese - quindi non stava solo costruendo ricchezza, ma vivendo gratis!

Scegliendo una casa primaria non convenzionale (o una situazione di vita non convenzionale), è possibile impostare se stessi per le spese di soggiorno estremamente basse ora, e le enormi spese di flusso di cassa in futuro.

Pensare che l'hacking di casa potrebbe essere giusto per te? Ecco come iniziare.

Navigazione veloce L'investimento ritorna con i pagamenti iniziali della casa principalePensiero della tua casa come investimentoCanuno House-Hack? House Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (Actual and Imputed) Considerazioni finali

Ritorni di investimento con pagamenti Home Down primari

Molti giovani rifuggono dagli investimenti immobiliari perché necessitano di un acconto del 20-25% per ottenere un prestito da una banca. Tuttavia, quando fai l'hacking di casa, puoi farla franca con un piccolo acconto.

Rocky of Tampa, Florida e autore del blog finanziario 30-0, ha utilizzato un prestito VA per acquistare il suo primo "hack della casa". Un prestito VA è un prestito a beneficio di veterani e militari in servizio attivo che consente ai mutuatari di ridurre lo 0% su una casa primaria.

Come Rocky ha attraversato il processo, ha pagato per alcuni costi lungo la strada, ma il giorno in cui ha comprato la sua casa, il venditore ha rimborsato i costi. "In realtà ho ottenuto $ 300 positivi su quella borsa, quindi ha funzionato molto bene."

Dopo aver comprato la casa, Rocky si trasferì con due amici che gli pagarono l'affitto. Mentre aveva due amici che vivevano con lui, Rocky pagava solo $ 80 al mese verso la sua ipoteca più un terzo delle utenze.

Se stai considerando l'hacking di casa, le migliori offerte sono prestiti VA e USDA se ti qualifichi per loro. Questi prestiti hanno alti costi iniziali, ma richiedono un acconto dello 0%.

I mutuatari possono anche voler considerare un mutuo convenzionale di acconto del 5%. Sebbene pagherai PMI fino a raggiungere il 20% di equity, è ancora un prestito a basso costo. I prestiti FHA hanno commissioni di finanziamento elevate e commissioni annuali in corso. Consentono di acconti inferiori al 3,5%, ma potrebbero non valerne il costo.

Se sei seriamente intenzionato ad acquistare la tua prima proprietà, puoi confrontare i tassi di interesse ipotecari e le opzioni di prestito su LendingTree.

Pensa alla tua casa come un investimento

Anche se è abbastanza facile ottenere finanziamenti per una casa primaria, non tutte le case sono ugualmente "hackerabili". Ruby Escalona e Peter Prokaj di Jacksonville, in Florida, e blogger a Un viaggio che amiamo, ha acquistato una residenza cittadina con tre camere da letto e due bagni.

Dal momento che vivevano con un altro coinquilino in un appartamento con due camere da letto, sentivano che la casa cittadina era abbastanza grande da essere affittata. Tuttavia, hanno deciso che avere ospiti Airbnb avrebbe funzionato meglio di avere un compagno di stanza a tempo pieno. Escalona spiega: "Sorprendentemente è molto facile riempire la casa di ospiti. Una ragione per cui abbiamo successo è la posizione. È in una zona emergente. Tutti vogliono trasferirsi qui. Qui le persone stanno iniziando a radunarsi. "

Acquistando una casa più grande in un quartiere più desiderabile, Escalona e Prokaj hanno avuto molto successo tagliando la loro casa. In media, le entrate degli ospiti di Airbnb coprono l'85-90% delle loro ipoteche e costi, oltre a detrarre alcune spese dalle loro tasse.

Rocky ha avuto una mentalità simile quando ha acquistato la sua casa. Ha acquistato una casa con quattro camere da letto che sapeva poteva superare la "regola dell'1%", in cui l'affitto lordo rappresenta almeno l'1% del valore della casa. Ha anche comprato la casa, sapendo che avrebbe condiviso con i coinquilini. Considerava la disposizione delle aree comuni, quanto fossero solide le porte delle camere da letto e altri fattori per assicurarsi che fosse un luogo in cui si sentiva a suo agio a vivere.

Se si decide di acquistare una casa multifamiliare, è necessario assicurarsi che la casa possa soddisfare le esigenze di flusso di cassa se si decide di lasciare la proprietà (per assumere un nuovo lavoro o perché si desidera una casa diversa).

Anche se l'uso di coinquilini per ridurre le spese vive ha molto senso, non si vuole essere bloccati in una proprietà negativa per il flusso di cassa.

Qualcuno può Hack?

Rocky spiega che per molte persone l'idea dell'hacking di casa non è finanziariamente impossibile; è socialmente impossibile. "Devi essere preparato per degli occhi laterali", spiega, "Voglio dire, ho 32 anni e vivo con un compagno di stanza, ma sto pagando così poco per vivere in una casa, quindi aiuta i miei obiettivi finanziari. "

Prokaj spiega che per Escalona e per lui stesso, il vero segreto del successo dell'hacking è la fiducia nelle persone e la flessibilità. Egli consiglia, "Pensa a questo come un buon strumento finanziario.Può aiutarti a risparmiare un sacco di soldi sul mutuo che puoi spendere da qualche altra parte. "

I genitori di solito obiettano che allevare bambini rende impossibile l'hacking di casa. La nostra scrittrice Hannah ha avuto un'esperienza di prima mano che dimostra che non è il caso. Ha comprato la sua casa attuale quando ha avuto un bambino. In particolare, ha comprato una casa su due livelli con una camera da letto e un bagno nel seminterrato in modo che potesse affittarla se avesse trovato la persona giusta.

Dopo aver vissuto a casa sua per una settimana, un'amica si è avvicinata a lei chiedendo di affittare la sua cantina. Era perfetto. Ha vissuto lì con lei ora due figli, e il suo affitto copre la maggior parte delle sue spese di alloggio.

Se ti sembra interessante, dai un'occhiata come iniziare a elencare la tua casa su Airbnb.

Matematica di hacking di casa

Se hai intenzione di entrare nell'hacking di casa come strategia per la creazione di ricchezza, allora è importante che i soldi funzionino a tuo favore. In particolare, è necessario risparmiare denaro mentre si vive nella proprietà e si ha la possibilità di trasformarlo in un affitto che scorre in contanti quando si decide di trasferirsi. Non vuoi contare sull'aumento dell'equità (specialmente nelle proprietà multifamiliari).

I seguenti sono i tre calcoli che dovresti fare prima di acquistare una casa da hackerare.

Regola dell'1%

La regola dell'1% afferma che una proprietà in affitto dovrebbe avere un affitto lordo pari all'1% del valore della proprietà ogni mese. Se una proprietà vale $ 100.000, allora dovrebbe avere un affitto del mercato equo di almeno $ 1.000 al mese. Una proprietà del valore di $ 400.000 dovrebbe avere un affitto del mercato equo di almeno $ 4000 al mese.

Dal momento che hai intenzione di vivere in questa proprietà, la proprietà non deve raggiungere la regola dell'1% in cui vivrai. Invece, dovresti valutare la proprietà come se dovessi affittare l'intera proprietà a una terza parte.

A seconda di dove vivi, la regola dell'1% può sembrare impossibile da raggiungere. Questo è quando ha senso iniziare a guardare le proprietà di noleggio multifamiliare. Le proprietà multifamiliari spesso consentono di ottenere un reddito locativo più elevato rispetto al valore della proprietà.

Se hai intenzione di affittare la proprietà su Airbnb, fai una stima prudente sulla tua occupazione e sulla tariffa di noleggio. Non vuoi presumere che avrai visitatori 30 giorni al mese pagando il prezzo intero.

Cap Rate

Se trovi un luogo che supera la regola dell'1%, è tempo di vedere se la tua proprietà ha un reddito operativo netto positivo. Questo numero mostra quanto denaro si può aspettare di guadagnare dopo aver pagato il mutuo.

Imputed Net Operating Income

Questo è il calcolo per il reddito operativo netto imputato:

Redditi da locazione attesi * (ad esempio $ 1.000 al mese) = $ 12.000 all'anno.
Tasso di sfitto (per esempio 10%) = - $ 1.200 all'anno.
Tasse di proprietà = - $ 1.200 all'anno.
Assicurazione di proprietà = $ 600 all'anno.
Utilità condivise (se presenti) = $ 0.
Altre spese (come HOA, ecc.) = - $ 2.400 all'anno.
Totale = $ 6,600 all'anno.

* Usa il reddito da locazione previsto se non vivessi nella proprietà.

Questa proprietà guadagna $ 6,600 all'anno prima di pagare il capitale e gli interessi sul prestito. Se la proprietà in questione vale $ 100.000, questa proprietà ha un tasso massimo del 6,6% annuo. Ciò significa che puoi guadagnare un massimo del 6,6% (più l'aumento del valore della casa) per anno una volta che hai pagato il mutuo.

Dal momento che stai vivendo in questa unità, dovresti calcolare la tua percentuale di cap che si basa anche sulla vita nella proprietà. Utilizza la stessa equazione, ma al posto del reddito da locazione atteso basato sul valore equo di mercato per il noleggio, considera quello che ti aspetti di addebitare ai tuoi inquilini o coinquilini. Ad esempio, potresti avere due coinquilini che ti fanno pagare $ 400 al mese, ciascuno. In questa situazione, il tuo reddito da locazione sarebbe di $ 800 al mese o $ 9.600 all'anno.

Reddito operativo netto effettivo

Redditi da locazione attesi * (ad esempio $ 800 al mese) = $ 9.600 all'anno.
Tasso di sfitto (per esempio 10%) = - $ 960 all'anno.
Tasse di proprietà = - $ 1.200 all'anno.
Assicurazione di proprietà = $ 600 all'anno.
Utilità condivise (se presenti) = $ 0.
Altre spese (come HOA, ecc.) = - $ 2.400 all'anno.
Totale = $ 4.440 all'anno.

* In base all'affitto atteso da coinquilini o inquilini mentre sei a casa hacking.

In questo esempio, durante il periodo di hacking della casa, otterrai una percentuale di cap al 4,44% su una proprietà di $ 100,000.

Il tasso di cap che devi raggiungere dipenderà dai tuoi obiettivi per la proprietà. Per gli hacker di case, vorrei cercare un tasso di cap almeno dal 3 al 4% con l'affitto effettivo. Utilizzando la metrica calcolata, probabilmente vorrai vedere almeno il 5%, ma potresti cercare qualcosa di più vicino al 7-8% se sei un investitore aggressivo.

Flusso di cassa (effettivo e imputato)

Se la cap-rate funziona a tuo favore (come nell'esempio sopra), è tempo di considerare davvero se questa è la proprietà per il tuo hack della tua casa. In generale, gli investimenti immobiliari in affitto riguardano il flusso di cassa, non la crescita azionaria, quindi è necessario concentrarsi sul guadagno mese in mese e mese.

Raccomando di calcolare questi due modi. Innanzitutto, calcola il flusso di cassa annuale in base all'affitto effettivo che ti aspetti di ricevere da coinquilini o inquilini. Questo numero potrebbe essere negativo, ma ti darà una buona idea di quanto effettivamente pagherai per l'alloggio. Successivamente, calcola il flusso di cassa effettivo in base all'affitto che potresti ricevere se non vivessi nella proprietà.

Flusso di cassa effettivo

Reddito operativo netto effettivo (dalla sezione precedente) ($ 4,440) diviso per 12 = $ 370 al mese.
Pagamento mensile del mutuo ($ 100.000 finanziati al 3,92% per 30 anni) = - $ 473.
Totale = - $ 103 al mese.

In questo esempio, il proprietario della proprietà deve pagare $ 103 per le spese di alloggio (più la loro quota di servizi pubblici).

Flusso di cassa imputato

Naturalmente, quando esci dalla proprietà, hai bisogno della proprietà per guadagnare denaro per te mese e mese. In questo caso facciamo lo stesso calcolo, ma usiamo il reddito operativo calcolato (il reddito operativo netto se non viveste nella proprietà).

Imputato reddito operativo netto (dalla sezione precedente) ($ 6,600) diviso per 12 = $ 550 al mese.
Pagamento mensile del mutuo ($ 100.000 finanziati al 3,92% per 30 anni) = - $ 473.
Totale = $ 77 al mese.

Che tipo di flusso di cassa hai bisogno?

Dato che i tassi di noleggio nella tua zona iniziano a salire, il flusso di cassa aumenterà lentamente con loro (nella maggior parte dei casi), quindi non è necessario un enorme flusso di denaro per iniziare. In un mondo ideale si desidera un flusso di cassa imputato di almeno $ 100 per proprietà, ma più alto è meglio.

Dal momento che hai intenzione di "hackerare la casa" e vivere nella proprietà per diversi anni, potresti stare accettando un flusso di cassa mensile più piccolo. Stai attento a questo. È abbastanza facile sovrastimare le spese operative nette, quindi una piccola quantità di flusso di cassa può essere consumata da spese impreviste, comprese le offerte di lavoro o le riparazioni.

Pensieri finali

House hacking può essere un modo fantastico per iniziare a costruire ricchezza con gli immobili in modo non convenzionale. Tuttavia, devi stare tranquillo con il fatto che non sarai conforme alle norme sociali "tradizionali".

Se stai bene con uno stile di vita non convenzionale, questo può essere un ottimo modo per iniziare presto a costruire ricchezza.