Cosa diavolo è un HELOC? Ecco esattamente ciò che devi sapere

La prima volta che Laura Agadoni ha utilizzato una linea di credito di equità domestica - ovvero una HELOC - doveva finire la cantina nella sua casa suburbana di Atlanta.

Ogni volta che doveva pagare gli appaltatori, usava la linea di credito da $ 20.000.

"Così facendo, abbiamo aggiunto valore alla nostra casa usando l'equità nella nostra casa", ha detto.

Più recentemente, ha usato un HELOC per aiutare a comprare un investimento immobiliare. Sta usando il reddito da locazione per pagare il debito.

"Mi piace la flessibilità di avere una grande linea di credito a mia disposizione nel caso in cui ho bisogno o voglio usarlo", ha detto.

Quindi, che diamine è un HELOC comunque? È una buona domanda e una domanda che molti proprietari di case, anche quelli che già possiedono HELOC, stanno chiedendo.

Un recente sondaggio condotto da TD Bank ha rilevato che molti mutuatari non hanno compreso appieno i dettagli del loro HELOC né hanno frainteso i termini della loro linea di credito.

Informati e continua a leggere per saperne di più su HELOCs.

Cos'è un HELOC?

Una linea di credito di equità domestica (HELOC) è proprio questo: una linea di credito. Pensa a un HELOC come se tu avessi una carta di credito: la usi per fare acquisti, e poi paghi per quegli acquisti in seguito.

A differenza di una carta di credito, che è un debito non garantito, una linea di credito di equità domestica è garantita perché è sostenuta da una risorsa con valore: la tua casa. Quando effettui il pagamento del mutuo ogni mese e quando il valore di mercato della tua casa sale, stai costruendo equità. Un HELOC ti consente di prendere a prestito contro tale equity.

Una volta che sei stato approvato per un HELOC, puoi prendere in prestito tanto o quel poco di cui hai bisogno. Questo è ciò che distingue un HELOC da un prestito a casa, in cui la banca ti presta una somma forfettaria. Con un HELOC, non lo prendi in prestito fino a quando non ne hai bisogno.

In che modo i prestatori calcolano la tua linea di credito?

In genere, i finanziatori utilizzano il rapporto prestito-valore per determinare la dimensione del tuo HELOC, secondo Casey Fleming, un consulente ipotecario per C2 Financial Corp. e l'autore del libro "The Loan Guide: Come ottenere il miglior mutuo possibile “.

Molte banche offriranno solo un HELOC che mantiene il rapporto totale prestito / valore pari o inferiore all'80%. Alcuni, come la Union State Employees Credit Union, raggiungeranno il 90%.

Loan-to-value è facile da calcolare quando si ha un mutuo. Basta dividere il saldo corrente del prestito per il valore corrente della vostra casa. Un saldo del prestito di $ 100.000 per una casa valutata per $ 200.000 significa che hai un rapporto prestito-valore del 50%.

Se si desidera un HELOC, sarà necessario calcolare tale importo nel saldo del prestito. Se volessi sottoscrivere una linea di credito azionario da $ 25.000, avresti un saldo totale di $ 125.000 su una casa del valore di $ 200.000. Il tuo nuovo prestito-valore sarebbe del 62,5%.

In questo scenario, se il creditore ti consente di prendere in prestito fino al 80% di prestito in valore, potresti avere diritto a una linea di credito di $ 60.000.

I finanziatori possono anche tenere conto del rapporto debito / reddito, ovvero quanto debito avete rispetto a quanti soldi avete portato, ha detto Fleming. Possono anche guardare il tuo punteggio di credito.

Una nota: Probabilmente pagherai alcune delle stesse commissioni che hai pagato per il tuo primo mutuo. Secondo la Federal Trade Commission, potresti essere al corrente di una nuova valutazione, ricerca del titolo, quota di iscrizione e altri oneri.

Alcuni istituti di credito, come Chase, ti faranno pagare una quota annuale (Chase's è di $ 50). Si potrebbe anche vedere una penalità di pagamento anticipato o una chiusura anticipata se si chiude la linea di credito entro un certo numero di mesi. Ad esempio, la Sound Credit Union di Washington, che applica una commissione di $ 345, chiude il tuo HELOC entro 24 mesi.

Ovviamente, queste tasse possono aumentare rapidamente, quindi assicurati di avere un'idea di ciò che sarà il tuo HELOC veramente ti è costato prima di fare il grande passo. E non dimenticare di guardarsi intorno per vedere chi può offrirti le tariffe migliori e le tariffe più basse.

Come funziona un HELOC?

Una volta che sei stato approvato, puoi iniziare a utilizzare la tua linea di credito quando ne hai bisogno. Questo periodo è chiamato periodo di tiraggio e dura in genere tra 5 e 10 anni. Durante il periodo di sorteggio, molti istituti di credito consentono ai mutuatari di effettuare pagamenti solo per interessi.

Una volta che il periodo di tiraggio termina, non puoi prendere in prestito più denaro ed entrare fase di rimborso. Potrebbe essere richiesto di effettuare un pagamento in grande quantità sul saldo dovuto (noto come pagamento per il pallone) o iniziare a effettuare pagamenti mensili verso il capitale e gli interessi, a seconda dei termini originali di HELOC.

Alcuni mutuatari sono impreparato per il periodo di rimborso e potrebbe essere sorpreso quando il loro pagamento mensile salirà perché stanno pagando anche il capitale, non solo l'interesse.

Certo, forse vuoi mantenere la tua linea di credito ed estendere il periodo di sorteggio. Molti istituti di credito faranno questo, fintanto che la tua casa ha ancora abbastanza capitale e la tua salute finanziaria non ha perso. In genere, un creditore "ripagherà" la tua vecchia linea di credito semplicemente estendendone una nuova, dice Fleming.

Che dire di interesse?

La maggior parte dei HELOC ha tassi di interesse variabili, il che significa che vanno su e giù in base a un indice finanziario, in genere il tasso principale. Alcune banche aggiungeranno qualche punto percentuale, chiamato margine, alla tariffa principale. Il tasso principale corrente è del 3,75%.

Molti HELOC hanno anche minimi e tassi di interesse.Fleming ha affermato che è normale che il tasso massimo sia fissato al 18%, sebbene abbia notato che il tasso di riferimento non è stato a due cifre dagli anni '90.

Gli HELOC in genere offrono tassi di interesse più bassi rispetto ad altre forme di credito, ha detto Jeffrey Hensel, un prestatore di denaro duro a North Coast Financial Inc. La media nazionale per i tassi di carte di credito è circa il 15%, secondo CreditCards.com.

"Un altro professionista di HELOC è che il mutuatario paga solo gli interessi sull'ammontare dei fondi attualmente prelevati dalla linea di credito", ha aggiunto Hensel. "Quando il mutuatario deposita i fondi presi in prestito nella linea di credito, gli interessi cessano di accumularsi su tale importo."

Come puoi usare un HELOC?

Potresti usare una linea di credito di equità domestica per pagare qualsiasi cosa, ma ciò non significa che dovresti. Uno degli usi più comuni di HELOCs è finanziare i progetti di ristrutturazione della casa o pagare le principali riparazioni domestiche. Un HELOC può anche servire da riserva per il tuo fondo di cassa di emergenza.

A volte vengono utilizzati per pagare il debito con tassi di interesse più alti, anche se non tutti gli esperti concordano sul fatto che questa sia una buona idea.

"Vedo questo come uno strumento per le persone con un curriculum (finanziario) buono o eccellente", ha detto

Philip Lee, un gestore patrimoniale con sede nel Massachusetts per Financially In Tune. "Evito di prendere in prestito denaro se c'è un problema fondamentale con il credito o la spesa. Se le persone hanno problemi di spesa, l'uso di un HELOC può semplicemente peggiorare la situazione. "

Probabilmente non è una buona idea comprare una macchina, finanziare una vacanza, o pagare altri articoli a breve termine con una HELOC, consiglia Ryan Frailich, un allenatore finanziario e pianificatore per Deliberate Finances.

A differenza di un progetto di ristrutturazione della casa, che aggiungerà valore alla vostra casa, questi articoli iniziano immediatamente a svalutare o non hanno valore. Ad esempio, potresti pagare una macchina nuova molto tempo dopo aver smesso di guidarla. E, se non hai i soldi ora, che dire che avrai i soldi per pagare il tuo debito HELOC una volta che il periodo di rimborso inizia tra 10 anni?

"Se stai prendendo a prestito contro la tua casa per beni di consumo, stai negando questo grande beneficio (della proprietà della casa) dei risparmi forzati", ha detto Frailich.

Linea di credito di equità domestica vs. Equity Home?

Come abbiamo discusso in precedenza, oltre a una linea di credito di equità domestica, è anche possibile ottenere una seconda ipoteca sotto forma di un prestito a casa. Con un prestito, stai guardando una somma forfettaria, un tasso di interesse fisso e pagamenti mensili che non cambieranno nel corso degli anni.

I prestiti per l'equità domestica sono utilizzati per ragioni analoghe, in genere progetti di ristrutturazione domestica, estinzione del debito con un tasso di interesse più elevato, ecc. Se sai esattamente quanto hai bisogno di prendere in prestito, e hai i soldi per effettuare pagamenti mensili regolari interesse (in aggiunta al tuo primo mutuo), potresti andare con un prestito anziché con una linea di credito.

Non ci sono sorprese con un prestito a casa, che ti consente di pianificare le tue spese mensili anche in futuro. Con un HELOC, molti proprietari di case si abituano a 10 anni di pagamenti solo per interessi e poi si sentono in prigione quando devono iniziare a pagare il capitale e interesse dopo il periodo di sorteggio.

"Vuoi pagamenti prevedibili e un programma di rimborso e avere il flusso di cassa per sostenerlo", ha detto Lee.

Un prestito di equità domestica è anche un bene se non vuoi (o non puoi gestire) la tentazione del credito disponibile - una volta che hai ottenuto la somma forfettaria, il gioco è fatto.

Ricorda sempre che sia HELOC che il prestito a casa possono essere rischiosi, perché se non puoi effettuare i tuoi pagamenti, potresti perdere la tua casa. In effetti, gli esperti prevedono un'ondata di pignoramenti nei prossimi anni perché così tante persone hanno utilizzato HELOC durante la più recente recessione. Un'analisi di RealtyTrac ha rilevato che oltre 1,8 milioni di case con HELOC aperte tra il 2005 e il 2008 sono ora seriamente sott'acqua.

Quindi assicurati di considerare attentamente tutte le opzioni o di consultare un esperto finanziario prima di utilizzare un HELOC per pagare le cose.

Il tuo turno: considereresti l'utilizzo di un HELOC?

Sarah Kuta è una giornalista dell'istruzione a Boulder, in Colorado, con un debole per il finesettimana, la ristrutturazione dei mobili e buoni affari. Trovala su Twitter: @sarahkuta.