Ecco cosa fanno i proprietari a pagare il tuo affitto ogni mese 💲💲💲

Sentiamo molto su quanto sia costoso l'affitto in molte città. Ma dove vanno quei soldi?

Mentre alcuni inquilini sospettano che sia direttamente nelle tasche di avidi proprietari terrieri, volevamo esplorare la verità - così abbiamo parlato con sette proprietari terrieri per ottenere il loro lato della storia.

"Il pubblico ama denigrare i proprietari per qualche motivo, ma i proprietari hanno molte più spese e mal di testa di quanto la maggior parte delle persone capisca, " ha detto Brian Davis, un investitore immobiliare con 15 proprietà in affitto e co-fondatore del blog immobiliare SparkRental.

Mark Ferguson, agente immobiliare, investitore immobiliare, autore e proprietario di 14 proprietà in affitto in Colorado, ha concordato: "Mentre può sembrare assurdo che alcune persone paghino così tanto in affitto, ricorda che il proprietario deve pagare molte più spese di la maggior parte della gente pensa e anche più di quanto molti proprietari pensino che pagheranno ".

Qui ci sono le principali spese che i proprietari chiamano quando abbiamo chiesto che cosa succede a quel grosso canone di affitto che gli dai ogni mese.

Inoltre, abbiamo due esempi di budget mensili dei proprietari reali in modo da poter vedere esattamente come sono fatti i numeri - qualcosa da considerare se stai scrivendo il tuo assegno mensile o pensi di investire in una proprietà in affitto da solo.

1. Mutuo

Se il padrone di casa sta ancora pagando l'ipoteca sulla sua proprietà - che molti sono - una parte decente del pagamento dell'affitto va direttamente in banca per pagare il capitale e gli interessi.

2. Utilità

Alcuni proprietari includono le utenze nell'affitto, ma anche quelli che non riescono a pagare per pagarli di tasca propria.

"Quando le unità sono occupate, i miei inquilini pagano per l'elettricità, il gas, l'acqua, la televisione, il telefono e internet", ha detto Andy Panko, proprietario di due condomini con una camera da letto in un complesso a Woodbridge, nel New Jersey.

"Anche quando l'unità è vuota, però, c'è ancora bisogno di elettricità, gas e acqua. Devo mettere quelli a mio nome quando non ci sono inquilini ".

3. Assicurazione

I proprietari devono portare l'assicurazione del padrone di casa, che protegge la loro proprietà fisica da incidenti e perdite improvvise dovute a cose come fuoco o condizioni meteorologiche avverse.

Devono anche avere un'assicurazione di responsabilità civile, che protegge le loro attività finanziarie in caso di una richiesta di risarcimento, come qualcuno che li ha citati dopo essere scivolati e cadere su un gelido marciapiede.

4. Manutenzione e riparazioni

Che si tratti di denaro contante e di tempo speso per aggiustare le cose da soli o assumere appaltatori, la manutenzione e le riparazioni sono in cima alla lista delle spese di un proprietario.

"La maggior parte dei proprietari terrieri può contare sul 5-20% degli affitti ricevuti per i costi di manutenzione", afferma Ferguson.

Kaycee Wegener di Rentec Direct li suddivide in due diversi tipi di costi:

1. prezzi fissi puoi stimare in anticipo, compresa la manutenzione ordinaria come pulizia, rimozione dei rifiuti e controllo dei parassiti e manutenzione stagionale come la falciatura del prato, la rimozione della neve e la pulizia delle grondaie

2. costi variabili puoi provare a fare un preventivo, ma che potrebbe comunque sorprendervi, tra cui la riparazione e la sostituzione dell'apparecchio, i danni alla proprietà dovuti a incuria o alla normale usura e alle emergenze.

"Molti affittuari non hanno un buon senso per quanto costa mantenere una proprietà correttamente solo perché non sono ancora stati proprietari", ha affermato Deb Tomaro, Broker Associate con RE / MAX Acclaimed Properties.

"Quell'albero costa $ 1,200 da rimuovere. Quel tetto è $ 8.000. Quel frigorifero costa $ 800. Un buon padrone di casa ha delle riserve in modo che, quando sorgono le emergenze, possano affrontarle rapidamente e ridurre al minimo l'inconveniente del loro inquilino. I proprietari che stanno raschiando ogni mese non possono avere l'opportunità di costruire riserve ".

E anche se un proprietario ha una riserva accumulata, un brutto anno può ancora colpirli duramente.

Nick Bowman, un proprietario in Colorado da 15 anni, può raccontare un sacco di storie di spiacevoli sorprese come "un'improvvisa sostituzione della rete fognaria per $ 6K" e "un affittuario che scappa poco prima di Natale e lascia il calore spento così le tubature possono congelare . Quelli sono il tipo di incubi che possono davvero svuotare il tuo account di riserva. "

5. Mantenere tutto fino al codice

I padroni di casa sono obbligati a garantire che le loro proprietà siano sicure per l'abitazione, e questo non è economico. Queste "spese legate alla regolamentazione", come li chiamava Davis, includono cose come una licenza di noleggio, ispezioni obbligatorie e tasse annuali di registrazione.

"A Baltimora, dove ho la maggior parte delle mie proprietà", ha detto Davis, "devo registrarmi e pagare le tasse annuali sia con lo Stato del Maryland che con la città di Baltimora. Devo avere un'ispezione di vernice di piombo tra ogni locazione. Vorrei poter vendere alcune delle mie unità di noleggio, ma nessun altro le vuole per quello che ho in loro; Sono stato costretto a sovradimensionare le proprietà per rispettare le normative locali. "

James Richards, un broker con Hot Market Realty a Minneapolis, Minnesota, sente il dolore di Davis:

Sono stato citato dalla città per non avere abbastanza fili d'erba per pollice quadrato. (Sì, in realtà hanno un ispettore che cerca tali assurdità.) Qualunque casa costruita prima del 1978 deve superare un test di liquidazione del piombo quando entra in contatto un nuovo inquilino, anche se ha già superato tale ispezione.I costi dei test vanno da $ 300 a $ 500, per non parlare dei costi associati al fatto di farlo passare per la prima volta, e in genere sono da $ 3.000 a $ 5.000 o più se la proprietà ha bisogno di finestre completamente nuove.

Richards sottolinea inoltre che "le ammende vengono valutate al proprietario quando un inquilino commette un crimine: cede il vicinato, usa troppi servizi governativi, mette spazzatura nel contenitore per il riciclaggio, lascia scadere le etichette della targa, non taglia il erba o pala marciapiedi, ecc. L'ammenda del padrone di casa è in genere superiore a quella del trasgressore. "

6. Tasse e commissioni

Oltre a pagare le tasse di proprietà, i proprietari devono pagare le tasse sul reddito da locazione che ricevono.

Mentre ricevono alcune detrazioni fiscali, ottenere tali detrazioni può spesso essere un costo in sé (vedi articolo successivo).

7. Contabilità e contabilità

"Gli immobili in affitto sono dotati di problemi di contabilità e contabilità", ha detto Davis, "che costano tempo e denaro. Io pago un contabile e un contabile circa $ 4000 all'anno, e continuo a spendere da 30 a 40 ore all'anno lavorando anch'io sulla mia dichiarazione dei redditi. "

8. Commissioni del gestore della proprietà

Anche il tempo ha un valore, così molti proprietari trovano più efficace assumere un gestore di proprietà per gestire gli affari quotidiani delle loro varie unità di noleggio.

Queste commissioni possono tipicamente andare dall'8 al 12% del valore locativo mensile, secondo All Property Management.

9. Fatturato degli inquilini e posti vacanti

Quando gli inquilini se ne vanno, porta a una nuova serie di costi.

"I posti vacanti sono un'enorme spesa per i proprietari", ha detto Davis, "in particolare nei mercati meno caldi. Non solo i padroni di casa hanno bisogno di coprire l'ipoteca senza ricevere alcun reddito da locazione; di solito hanno anche bisogno di ridipingere l'intera unità e sostituire tutti i tappeti. Gli affittuari hanno un piccolo incentivo a trattare delicatamente il pavimento o le pareti, dal momento che è difficile per i proprietari trattenersi dal deposito cauzionale per coprire tali spese. "

"La maggior parte dei proprietari terranno conto dal 5 al 15% dell'affitto per le offerte di lavoro", ha detto Ferguson.

10. Marketing

E quando si tratta di trovare qualcuno per riempire quei posti vacanti, i proprietari sostengono costi come le spese per i rapporti di credito, i servizi di fotografo professionista per le inserzioni e altro ancora.

"Faccio tutto il mio screening pubblicitario e inquilino", dice Panko. "L'intero processo pubblicitario e di screening può essere esternalizzato a un agente immobiliare; tuttavia, fanno pagare un canone pari a un mese di affitto ogni volta che trovano e mettono un inquilino. "

11. Commissioni legali

"Speriamo che i proprietari e gli inquilini abbiano una relazione sana e si rispettino l'un l'altro", dice Panko, "ma se non lo sono e sorgono problemi, potrebbe essere necessario assumere degli avvocati per consultare i vostri diritti e rimedi nell'ambito del contratto di noleggio e delle leggi statali sul noleggio. Nel peggiore dei casi, potrebbe essere necessario sfrattare l'inquilino. Questo è un processo lungo e costoso "

Richards può attestarlo. "Presentare uno sfratto costa $ 340 solo per la tassa di deposito, e devi mantenere un avvocato al costo di $ 400 a $ 500 per ogni sfratto", ha detto.

"Molti sgomberi finiscono con l'inquilino ottenendo un avvocato libero da qualche agenzia governativa per combattere lo sfratto. Quando ciò accade, ci vuole più tempo (affitto perso) e costa di più in spese legali perché il colloquio di solito deve avvenire. Ho speso fino a $ 1,500 per sfrattare un inquilino. "

A peggiorare le cose, ha detto, "Non posso fare controlli di background efficienti come gli avvocati gratuiti sopra menzionati in genere cancellano il record dell'inquilino, quindi anche un controllo in background non rivelerà i problemi che ci attendono."

Davis è sulla stessa barca: "[In] ogni mese, ho diversi inquilini che trascurano di pagare l'affitto. Devo quindi passare attraverso il processo di pubblicazione delle note legali, presentare istanze legali in tribunale, pagare le spese processuali, attendere diversi mesi prima che si manifesti una data del tribunale - tutto pagando il mutuo sulla proprietà e non ricevendo un centesimo dagli inquilini “.

Breaking It All Down

Quindi, che aspetto ha tutto questo su base mensile?

Ferguson ha fornito questo esempio di come potrebbero essere le spese tipiche su un'unità in una zona suburbana del Colorado che affitta per $ 1.500 al mese:

Pagamento ipotecario: $ 750 al mese

Tasse: $ 100 a $ 500 al mese

Assicurazione: $ 50 a $ 150 al mese

Tasse HOA: fino a $ 500 al mese (applicabili solo ai suoi condomini, che fanno parte di un'associazione di proprietari di case)

Manutenzione: $ 75 a $ 300 al mese

Posti vacanti: $ 75 a $ 225 al mese

"Quando si sommano tutti questi costi nell'equazione," riassume Ferguson, "le spese mensili arrivano a $ 1.050 - $ 2.425 al mese per $ 1.500 al mese in affitto".

Richards ha dato questa ripartizione di una delle sue proprietà a Minneapolis:

Tasse di proprietà: $ 300 al mese

Licenza di noleggio: $ 100 al mese

Certificazione della fornace: $ 25 al mese

Assicurazione: $ 100 al mese

Multe / conformità alle ispezioni / budget costi delle città: $ 200 al mese

"Su questa proprietà raccolgo $ 1,250 / mese", dice. "A parte le spese di cui sopra, che mi lascia $ 525 per pagare l'ipoteca, la manutenzione, i fatturati, ecc. Nel frattempo, il governo sta facendo $ 400 al mese e aumentando molti dei miei altri costi".

Mentre Richards desidera che possa addebitare meno per alcuni dei suoi affitti, le sue mani sono spesso legate da spese che sfuggono al suo controllo. "Il pensare che un padrone di casa sia 'ricco', quindi mangerebbe tutti questi costi è assurdo," ha detto francamente.

"Lui o lei è in affari per fare soldi. Eventuali spese sostenute saranno trasferite al locatario sotto forma di rendita più elevata. Dato che siamo tutti sulla stessa barca, non mi prendo dal mercato. Preferirei di più pagare meno per un buon inquilino e quindi abbasserei volentieri il mio affitto se i costi di cui sopra non facessero parte dell'equazione. "

Il tuo turno: affittuari, questo ti fa vedere il tuo pagamento del noleggio diverso? Proprietari, ci sono altre spese che aggiungeresti a questa lista? Se stavi pensando di diventare un proprietario, questi numeri ti fanno riconsiderare?

Kelly Gurnett è una blogger freelance, scrittrice ed editrice che dirige il blog Cordelia Calls It Quits, in cui documenta i suoi tentativi di liberare la sua vita dalle cose che non contano e concentrarsi maggiormente sulle cose che fanno. Seguila su Twitter @CordeliaCallsIt.