Non hai abbastanza soldi per lanciare una casa? Prova a lanciare terra con soli $ 1.000

Probabilmente hai familiarità con l'idea di lanciare una casa: comprare, fissare e vendere una casa per un profitto in un periodo di tempo relativamente breve. Ma lo sapevi che puoi fare qualcosa di simile con i lotti e la superficie disponibili? Infatti, in alcune parti del paesepuoi iniziare a lanciare terre con un minimo di $ 1.000.

La strategia che sto per spiegare è quella che ho usato più volte nel corso degli anni. Ecco come ho fatto i soldi a lanciare terra, così come il motivo per cui la strategia funziona - e come trovare le opportunità vicino a te.

Il mio primo profitto immobiliare

Avevo 20 anni e vivevo in Michigan quando ho visto un lotto di terreno di 2,5 ettari in vendita per $ 4,500. Era su una strada sterrata tranquilla a un miglio dall'autostrada. Ho offerto $ 3,500 - la maggior parte dei risparmi dal mio lavoro salariale minimo - e l'agente immobiliare che lo possedeva era d'accordo. (Lezione: non può far male fare un'offerta bassa). I costi di chiusura sono stati di circa $ 100 (erano allora bassi), quindi ho investito $ 3.600 in totale.

Ho pulito la proprietà e delineato un possibile passo carraio stendendo alcuni alberi morti. Partendo da un pennarello nell'angolo, ho messo dei bastoncini lungo i bordi e dipinto le cime bianche, rimanendo parecchi metri all'interno delle linee di proprietà per essere al sicuro, dato che non sono un geometra.

La terra vende più facilmente quando le persone possono vedere quello che stanno ottenendo e immaginare cosa si può fare con esso. Marcare grossolanamente le linee di proprietà (dire agli acquirenti questa è una supposizione, non un sondaggio), ripulire la proprietà e suggerire dove un vialetto potrebbe andare a fare ciò. Ho trascorso circa quattro ore a preparare la proprietà in vendita.

Il cartello dipinto a mano che inchiodavo a un albero diceva: "In vendita: 2,5 acri per $ 4,750: $ 250 in calo e $ 100 al mese". Due settimane dopo, vendetti la proprietà, chiudendo l'affare in un ristorante. L'acquirente ha pagato il prezzo pieno.

L'acquirente ha anche pagato l'11% di interessi sui pagamenti mensili. Nel momento in cui il saldo è stato pagato per intero pochi anni dopo, il mio investimento da $ 3,600 mi aveva fatto guadagnare oltre $ 2,100 in plusvalenze e interessi, anche dopo i minori costi di transazione. Non era l'ultimo affare che ho fatto.

Perché questa strategia immobiliare funziona

Aiuta a ripulire la tua proprietà, cosa che la maggior parte dei venditori non fa. Aiuta anche a chiarire dove sono le linee di proprietà, un'altra cosa che la maggior parte dei venditori non fa. Ma il passo più importante se vuoi vendere più di quello che hai pagato è farlo offrire un finanziamento facile.

Nel mio primo accordo, gli acquirenti hanno detto che la proprietà era troppo cara e il tasso di interesse troppo alto. Poi hanno comunque chiuso l'affare, a prezzo pieno. Perché? A loro piaceva il pacco e potevano permettersi l'acconto di $ 250 e pagamenti mensili di $ 100. In altre parole, probabilmente non avevano molte altre opzioni. Ora la terra potrebbe valere $ 20.000, quindi immagino che siano contenti del loro investimento.

Che si tratti di automobili, mobili o immobili, la maggior parte degli acquirenti pagherà un prezzo più alto se è facile per loro comprare. Quindi ecco l'intero piano in un'unica riga:

Acquista a buon mercato per contanti e vendi al di sopra del valore di mercato per un basso acconto e piccoli pagamenti con alto interesse.

Trovare immobili economici a Flip

Il Penny Hoarder ha già riferito su come acquistare terreni per $ 100 o meno facendo offerte sulle aste di eBay. Ci sono anche molti posti in cui è possibile cercare online per la superficie economica e la costruzione di lotti. Qui ci sono tre da considerare:

Realtor.com

Questo sito è orientato agli acquirenti di case e puoi cercare solo una città alla volta. Ma se si impostano i criteri di ricerca per camere da letto e bagni "0" e si fa clic su "Prezzo: da basso ad alto" nel campo "Ordina", i lotti e la terra di solito raggiungono l'elenco dei risultati.

Qui a North Port, in Florida, Realtor.com mostra lotti a partire da $ 2,200, e ci sono più di 130 inserzioni per meno di $ 5,000.

Land Watch

Per visualizzare le proprietà a basso costo in tutto il paese, inserisci un massimo di $ 5,000, quindi fai clic su "Stati Uniti" in "Restringi per Paese" (la maggior parte degli annunci si trova comunque negli Stati Uniti). Ordina i risultati per elencare per primi quelli più economici.

I filtri non funzionano perfettamente, quindi vedrai alcune proprietà in affitto, o una proprietà d'asta verrà mostrata nei risultati "a prezzo fisso", ma puoi ancora trovare elenchi a partire da meno di $ 1.000 qui.

Terra e fattoria

Devi scegliere uno stato da cercare, quindi per testare il sito ho scelto il Colorado con un prezzo massimo di $ 5.000. Uno dei risultati nella prima pagina era di 5 acri per $ 1,800.

Ovviamente è più facile investire vicino a casa, quindi inizia a guardarti intorno. Dal momento che molti venditori non avranno le loro proprietà elencate da un agente o online, guidare intorno e guardare i segni. E controlla i siti di pubblicità gratuiti come Craigslist.

Una volta trovata una proprietà che ti piace, trova i prezzi di vendita di immobili simili cercando "immobili venduti recentemente" più il nome della tua città. Offri meno di quello che pensi che valga la pena, rendi chiaro al venditore che stai pagando in contanti e puoi chiudere in qualsiasi momento.

Vendendo con il finanziamento

Anche più di quando si lanciano le case, devi essere disposto a tenere la terra per un po ', perché non sai mai quanto tempo ci vorrà per trovare l'acquirente giusto. Fortunatamente, le tasse di proprietà (la tua unica spesa) sono minime per la terra cruda.

Per vendere più rapidamente, inizia i preparativi prima ancora di chiudere l'acquisto. Crea un cartello "in vendita", prepara annunci per Craigslist e ottieni i moduli necessari per la vendita.

Puoi vendere usando un "contratto di terra" (come ho fatto io), che è anche chiamato "contratto di compravendita" in alcune aree. Cercare moduli di contratto di terra gratuiti online. Si mantiene il titolo della proprietà fino al pagamento finale, a quel punto si firma un atto per l'acquirente.

Puoi anche vendere con il trasferimento del titolo e mettere un mutuo sulla proprietà. Se non sei sicuro di quale sia il posto migliore dove vivi, parla con un avvocato (in alcuni casi il processo di preclusione è più veloce per uno o l'altro tipo di contratto).

Spetta a te e al compratore negoziare un acconto, l'importo del pagamento mensile e il tasso di interesse. Basta ricordare che per ottenere il prezzo migliore, devi renderlo facile per l'acquirente.

È possibile che un acquirente smetta di effettuare pagamenti, nel qual caso dovrai precludere il contratto per riavere la tua proprietà. Ma a differenza di una casa che potrebbe essere cestinata quando la si riprende, c'è meno da sbagliare con la terra, quindi non è rischioso vendere con un piccolo acconto.

Fai la matematica prima di acquistare

Prima ancora di fare un'offerta, calcola quanto ti costerà comprare una proprietà con le spese di chiusura e hanno in mente una cifra di vendita. Prendere in considerazione anche eventuali costi di vendita. Dovresti mirare a ottenere un rendimento totale dignitoso dopo tutte le spese.

Ad esempio, supponiamo di vedere molto pubblicizzato per $ 5,000. Si calcola che i costi di acquisto e vendita saranno pari a circa $ 500 (senza commissioni di agenti se si vende da soli). Il tuo prezzo di vendita stimato è di $ 6.700 e vuoi fare almeno $ 1.500 più interessi dopo le spese, quindi offri $ 4.500 in contanti e il venditore è d'accordo.

Supponiamo ora di venderlo per $ 6,700 con $ 300 in calo e pagamenti di $ 282 al mese con un interesse annuo del 7%. Il compratore paga il saldo di $ 6,400 in tre anni. Dopo le spese, avrai guadagnato un guadagno di $ 1.700 più $ 740 in interessi, per un rendimento totale di $ 2,440. Se investi solo poche decine di ore, questo potrebbe essere un affare utile.

Su terreni davvero a buon mercato, devi provare a raddoppiare il prezzo di acquisto quando vendi. Anche se acquisti un terreno per $ 1,000 o meno, avrai comunque almeno queste spese:

• Chiusura dell'acquisto
• Registrare l'atto
• Tasse di proprietà fino a quando non vendi
• Chiusura della vendita
• Registrazione del contratto
• Preparare l'atto quando l'acquirente paga per intero

Potrebbero facilmente aggiungere fino a $ 400 (o più), quindi anche se vendi per $ 2,000, il doppio di quello che hai pagato, e guadagni $ 200 in interessi, otterrai comunque un rendimento totale di soli $ 800. Probabilmente non vuoi preoccuparti di molto meno di questo.

Leggi come redigere un contratto di acquisto e chiudi un contratto di terra online. Di solito prendevo le forme dalle offerte precedenti e cambiavo tutte le specifiche per risparmiare denaro e avere ancora i documenti corretti. Se si preparano i documenti e poi fare in modo che un avvocato riesamini tutto e chiuda l'accordo per te, sia tu che l'acquirente siano protetti, ma senza la spesa aggiuntiva della preparazione dei documenti professionali. Chiedi a un avvocato se l'assicurazione del titolo è necessaria e normale, o se una ricerca semplice del titolo è sufficiente dove ti trovi.

Il tuo turno: penseresti di provare a capovolgere la terra per un profitto se puoi iniziare con qualche migliaio di dollari o meno?