Comprare una casa? 10 modi intelligenti per risparmiare sul tuo mutuo

Qual è la tua più grande spesa? Se sei come la maggior parte delle persone, ti sta mettendo un tetto in testa. E sta diventando più costoso.

In realtà, il costo degli alloggi sta aumentando più rapidamente dei redditi per la classe media, secondo un rapporto della National Housing Conference. Gli affittuari potrebbero avere il peggio; il Wall Street Journal riporta che l'affitto è in aumento da 23 trimestri consecutivi.

Acquistando una casa, hai più controllo sull'aumento dei costi abitativi. Non dovrai preoccuparti di un proprietario che solleva l'affitto, e un mutuo a tasso fisso garantisce lo stesso pagamento di principio e interessi per i prossimi 30 anni.

Sì, prendere in prestito per una casa è costoso. Fortunatamente, con alcune strategie intelligenti, puoi ridurre i pagamenti ipotecari mensili e tagliare il costo complessivo del pagamento per la vostra casa. Ecco alcune opzioni:

1. Modifica il tuo prestito

Se si è in ritardo con i pagamenti o si attraversano momenti difficili, è possibile che si qualifichi per una modifica del prestito attraverso vari programmi.

A seconda del programma, potresti qualificarti per un tasso di interesse ridotto, perdono di una parte del capitale, o un periodo di prestito prolungato e un pagamento mensile inferiore. Dai un'occhiata a vari programmi su MakingHomeAffordable.gov o contatta il tuo fornitore di mutui.

2. Tagliare il PMI

Se si prende in prestito oltre l'80% del valore della propria casa, normalmente si deve pagare l'assicurazione mutuo privato (PMI) per proteggere il creditore. In genere le PMI costano tra lo 0,5% e l'1% dell'importo del prestito. Così se il saldo del tuo prestito è di circa $ 140.000, potresti pagare fino a $ 1,400 per PMI solo quest'anno.

Un acconto del 20% è il modo più ovvio per evitare di pagare per le PMI. Se questo è difficile con le case che stai considerando, Realtor.com suggerisce semplicemente di acquistare case a basso prezzo per le quali tu può effettuare un acconto del 20%. Moltiplicare l'acconto che hai da cinque per arrivare al prezzo più alto che puoi pagare evitando PMI.

Credit.com dice che alcuni istituti di credito offrono ancora programmi 80/10/10. Questa struttura ti consente di prendere in prestito solo l'80% del mutuo primario, quindi non devi pagare per PMI, e poi prendere in prestito un altro 10% come un secondo mutuo ipotecario - a volte dallo stesso istituto di credito. In genere è necessario un punteggio di credito di 700 o superiore per qualificarsi.

Se hai già acquistato la tua casa, puoi accelerare tali pagamenti per ottenere il saldo al di sotto dell'80% e quindi richiedere che i pagamenti della PMI vengano eliminati. I finanziatori non sempre accettano di rinunciare al requisito assicurativo, secondo BankRate.com, ma a quel punto si potrebbe anche rifinanziare per sbarazzarsi del PMI.

La legge dice un creditore ha eliminare il PMI nel momento in cui si prevede di raggiungere un saldo del 78% del valore della casa al momento dell'acquisto, a patto che tu stia effettuando i pagamenti in tempo. Se ci si trova in quel punto, verificare che il PMI sia stato eliminato.

3. Compra una casa meno costosa

L'acquisto di una casa meno costosa non solo apre la possibilità di un acconto del 20%, che elimina il costo del PMI, ma riduce anche molti altri costi.

I pagamenti (e gli interessi) saranno inferiori su un prestito più piccolo. Oltre ai costi del prestito diretto inferiore, risparmierai sulle tasse di proprietà e sull'assicurazione. Se si tratta di una casa più piccola (non solo più economica), è possibile risparmiare anche su manutenzione e utilità.

4. Ridimensiona

Se possiedi già una casa ma desideri ridurre i costi, considera la possibilità di ridimensionare la tua casa. È possibile ridurre i pagamenti, eliminare l'assicurazione ipotecaria e probabilmente tagliare anche altre spese.

Vendere la tua casa e acquistarne una meno costosa funziona particolarmente bene se hai un'equità sostanziale, dal momento che puoi investire molto di più nella nuova casa per mantenere l'importo del prestito (e i pagamenti) inferiori.

5. Rifinanziare il tuo mutuo

Prima di rifinanziare, devi essere chiaro sul tuo obiettivo. Sono solo i pagamenti più bassi di cui hai bisogno o vuoi ridurre i costi a lungo termine? O stai cercando di fare entrambe le cose?

Ad esempio, se hai 13 anni rimasti su un prestito di 15 anni, $ 140.000 al tasso di interesse del 4,5%, devi circa $ 126.000 e avere pagamenti di $ 1,071. Un calcolatore di prestiti mostra che un nuovo prestito di 30 anni per tale importo al 6% abbassa il pagamento a $ 839, o $ 232 in meno al mese.

Il rovescio della medaglia: pagherai $ 302.173 per quegli anni, contro $ 167.076 se ti fossi fermato con il vecchio prestito e il pagamento più veloce. Quello è $ 135,097 extra per la comodità di abbassare i tuoi pagamenti ora. Quindi vuoi pagare meno nel corso degli anni o hai solo pagamenti più bassi adesso?

Devi anche stare attento ai costi del prestito. Le tasse di sorpresa sono una delle principali lamentele dei mutuatari, secondo un recente sondaggio. Oltre ai costi del prestito, potrebbe essere necessario pagare per una valutazione, tasse di registrazione e tasse in alcuni stati. Fai molte domande per determinare il più fedelmente possibile quale sarà il costo totale del rifinanziamento.

Una volta calcolato il costo per il rifinanziamento, è possibile determinare il punto di pareggio utilizzando un calcolatore di rifinanziamento. Ad esempio, con un saldo corrente di $ 140.000 su un prestito di 30 anni stipulato nel 2009 al 5%, il rifinanziamento al 4% con $ 2.500 di costi di prestito ti lascia con un punto di pareggio di 31 mesi. Questo è quando i tuoi risparmi in interessi pagati avranno coperto i costi del rifinanziamento.

Se ti sposti (e vendi) prima del tuo punto di pareggio, avrai perso denaro rifinanziato. D'altra parte, in questo esempio, se rimani per altri 30 anni risparmierai $ 17.562 in totale - non male per poche ore di lavoro di ufficio.

Curioso sul rifinanziamento? Clicca qui per vedere una tabella con i migliori tassi di rifinanziamento nella tua zona.

6. Ridurre le tasse di proprietà

Sebbene le tasse di proprietà non siano tecnicamente parte del prestito, i pagamenti spesso includono denaro che viene messo in deposito per coprire le spese e le assicurazioni.

Se pensi che la tua casa valga meno di quanto dice l'assessore, chiedi una recensione. Potrebbe essere necessario provare alcuni trucchi per ottenere la valutazione modificata e abbassare le tasse sulla proprietà, ma se si riesce il creditore dovrebbe regolare il pagamento per riflettere la bolletta annuale più bassa.

7. Acquista l'assicurazione più economica

Se il pagamento del mutuo include un importo di garanzia per l'assicurazione casa, è possibile ottenerlo abbassato trovando una politica più economica. Ovviamente, anche se non viene inserito nel pagamento della tua casa, puoi risparmiare denaro trovando tariffe assicurative migliori.

I prestatori hanno requisiti minimi per l'assicurazione dei proprietari di case, quindi la politica che acquisti deve soddisfare i loro criteri.

8. Effettua ulteriori pagamenti una tantum

Se ricevi un rimborso fiscale o un regalo o una piccola eredità, puoi metterne una parte per il tuo mutuo.

Se paghi un extra di $ 1.000, il saldo del tuo prestito sarà inferiore di $ 1.000 di quanto sarebbe stato per ogni mese rimanente. Ad esempio, se il tasso di interesse sul tuo prestito è del 5%, risparmierai $ 50 di interessi ogni anno fino al pagamento finale. Questo aggiunge!

9. Effettua pagamenti extra regolari

Se puoi permetterti di aggiungere altro ai tuoi pagamenti mensili, questo è uno dei modi più sicuri per ridurre i tuoi interessi nel corso degli anni. Un calcolatore di pagamento del prestito può mostrarti quanto risparmi con i pagamenti extra regolari.

Ad esempio, se hai 30 anni per pagare $ 140.000 al 5% e aggiungi $ 356 mensili al tuo normale pagamento $ 751, pagherai quel prestito in metà tempo e risparmierai $ 80.000 in interessi.

Naturalmente, potresti anche risparmiare sugli interessi ottenendo un prestito di 15 anni per iniziare. Ma pagando un extra su un'ipoteca di 30 anni ottieni lo stesso effetto e puoi smettere di pagare l'importo extra in caso di difficoltà finanziarie.

10. Utilizzare le offerte con carta di credito

Ricevi mai uno sconto dello 0% sulle carte di credito? Se è così, puoi usarli per ridurre gli interessi sui mutui che paghi. Ad esempio, supponiamo di pagare $ 400 in più al mese sul mutuo del 5% e puoi ottenere una carta con lo 0% di interesse per il primo anno e una commissione del 2% per i controlli di convenienza (spesso questo è del 3% o addirittura del 4%) . Ecco cosa puoi fare:

• Passo 1: Scrivi un assegno al tuo fornitore di mutui per $ 5.000 (che è approssimativamente ciò che i pagamenti di $ 400 si sommano in un anno) e paga la tassa di $ 100.

• Passo 2: Metti i $ 400 che andavano verso il prestito in un conto di risparmio ogni mese e paga il minimo sulla carta di credito da esso.

• Passaggio 3: In un anno (al termine del periodo promozionale), utilizzare il conto di risparmio per saldare il saldo rimanente sulla carta e trasferire il resto al mutuo.

Usando questa strategia, guadagnerai interessi nel conto di risparmio (1% in un buon conto, o fino al 3% in un account Kasasa). Ancora più importante, ridurrete il saldo del prestito di $ 5000 in anticipo anziché distribuirlo nel corso dell'anno. Risparmierai $ 250 di interessi (5% di $ 5,000) e guadagnerai $ 25 a $ 50 dal conto di risparmio.

Anche dopo la commissione di $ 100, avrai ridotto il costo totale di $ 175 a $ 200, che è più del $ 46 che avresti risparmiato sugli interessi pagando solo $ 400 mensili in più.

Questa forma di arbitraggio con carta di credito viene talvolta definita "stucking", ed è preferibile solo se sei molto disciplinato e organizzato. Le penalità e gli interessi derivanti da un pagamento in ritardo sulla carta di credito, o dal dimenticare di ripagarlo interamente dopo il termine dello 0% di interesse, elimineranno rapidamente qualsiasi vantaggio ottenuto.

Il tuo turno: hai usato una di queste strategie per ridurre i costi dei mutui?