Dovresti comprare una casa o continuare a noleggiare? Ecco come decidere

Quando vivevamo a Tucson, in Arizona, io e mia moglie passavamo davanti a una casetta carina che ci piaceva. Era in vendita per $ 150.000, che il "mercato" ha detto è stato un prezzo equo (all'inizio del 2006), ma non mi sembrava giusto. Ho calcolato che i pagamenti di prestiti, le tasse, l'assicurazione, l'acqua e la manutenzione (tutte le cose che non abbiamo pagato come affittuari) sarebbero stati di $ 1,125 al mese. Ma case come questa affittate per $ 700 al mese - un risparmio di $ 5.100 all'anno!

Puoi indovinare il resto della storia. La bolla scoppiò e nel giro di un paio d'anni le case di quel quartiere vendevano ben meno di $ 100.000. Sono contento di aver scelto di aspettare. Più tardi aveva senso comprare. In effetti, abbiamo posseduto sei case negli ultimi dodici anni, e noi preferire essere proprietari di case, ma lì siamo tempi in cui ha più senso essere un affittuario.

Sei pronto per comprare una casa?

Con i prezzi più bassi e gli affitti più alti, ti starai chiedendo se adesso è un buon momento per smettere di affittare e iniziare a fare acquisti per una casa. Gli esperti dicono di sì, ma basano le loro argomentazioni su ipotesi che non sono necessariamente rilevanti il tuo situazione, come spiegherò.

Prima, però, sei pronto per comprare una casa? Chiediti se:

• Hai abbastanza soldi per un acconto
• Hai abbastanza soldi per chiudere e spostare i costi
• Sai cosa costa davvero avere una casa
• Puoi gestire le grandi sorprese che vengono con possedere una casa
• Sei pronto per il tempo e il lavoro di prendersi cura di una casa

OK, così hai un po 'di soldi risparmiati per un acconto e hai un budget sufficiente per sostituire quel riscaldatore quando improvvisamente muore nel bel mezzo dell'inverno. Ami persino falciare l'erba, pulire le grondaie e spalare la neve. Vuoi una casa tutta tua, ma forse vuoi anche che abbia un senso finanziario. Continuare a leggere…

Acquisto o affitto: cosa dicono gli esperti

Il rapporto Comprare contro l'affitto di Trulia indica che gli acquisti sono sostanzialmente più convenienti del noleggio. Per le 100 aree metropolitane utilizzate nei loro calcoli, l'acquisto è del 38% più economico del noleggio. Dicono: "Gli acquisti vanno dal 5% in meno del noleggio a Honolulu, ad un prezzo inferiore del 66% rispetto all'affitto a Detroit".

In altre parole, in questo momento è più economico acquistare in tutte le principali città degli Stati Uniti, e presumibilmente anche nelle città più piccole. Ma aspetta…

Non è un calcolo così semplice

Ogni rapporto di questo tipo e ogni calcolatore "compra contro affitto" si basa su ipotesi su quanto tempo rimarrai a casa (7 anni in questo rapporto), il tuo acconto (20%) e il tuo tasso di interesse (3,5%). Ho trovato il rapporto Trulia abbastanza accurato. Ha anche previsto costi di manutenzione, cosa che gli acquirenti di case a casa prima volta trascurano spesso quando confrontano gli acquisti con l'affitto.

D'altra parte, alcune ipotesi potrebbero non avere senso per la tua situazione. Ad esempio, la metodologia di Trulia prevede adattamenti per le dimensioni. Il rapporto dice:

"Non è giusto confrontare l'affitto medio e il prezzo medio delle case sul mercato. Fare ciò sarebbe fuorviante perché le proprietà di noleggio e di vendita sono molto diverse: la cosa più importante è che le case in vendita sono il 47% più grandi, in media, dei noleggi ".

Quindi con qualche tipo di regolazione (i dettagli sono scarsi) potrebbe essere più economico dal piede quadrato comprare. Ma è rilevante? Il tuo vero opzioni potrebbe essere un grande appartamento di 800 piedi quadrati vicino al centro per un costo mensile totale di $ 1.000 contro una casa di 1.800 piedi quadrati in periferia con un costo mensile totale di $ 1.500. L'appartamento sarebbe $ 6.000 in meno all'anno, anche se il "costo del piede quadrato" è del 66% più alto. E forse non ci sono grandi case da 800 piedi quadrati per confrontare il tuo appartamento con.

L'importanza della dimensione dipende dal layout. Anche la posizione, il tipo di casa, la dimensione del cortile e la qualità della costruzione sono importanti. Ma è difficile collegare fattori come questi in una formula. Come si confronta un grande cantiere con la vicinanza a uno Starbucks, o un laboratorio di garage per essere vicino a una linea di autobus? Come paragonare le responsabilità della casa alla semplicità del noleggio?

Questi sono calcoli personali, situazionali e spesso intuitivi. E potrebbero essercene molti. Per esempio, potresti essere meglio se affittassi se ...

• Ci sono buone probabilità che ti trasferirai entro pochi anni
• L'acconto prenderà tutti i tuoi risparmi
• Non si risparmia mai denaro per grandi spese impreviste
• Tu odi il lavoro di cantiere e ti prendi cura di una casa
• La tua situazione lavorativa è traballante
• Ami vivere vicino all'azione

E potresti star meglio comprando se ...

• Ti aspetti che le dimensioni della tua famiglia crescano
• Vuoi scommettere sull'aumento dei prezzi e pianificare di vendere per un profitto
• Non mettere da parte i soldi, anche se si risparmia noleggiando
• Volete animali domestici, e questo rende difficile trovare un affitto
• Vuoi un business basato sulla casa che non può essere eseguito da un appartamento

Se sei pronto per l'acquisto e anche se l'aspetto finanziario è molto importante, devi eseguire i calcoli caso per caso. Quindi guarda le case che soddisfano i tuoi criteri personali minimi e poi fai le seguenti stime (usando le tue ipotesi migliori):

1. Periodo di permanenza nella zona in cui vivi attualmente: _____.
2. Costi di affitto delle case (affitto, servizi pubblici, ecc.) Per quel periodo di tempo, in base alla tariffa di noleggio corrente e un'ipotesi sugli aumenti futuri, per il costo totale da affittare: ______.
3. Spese totali sulla casa che stai considerando (costi di chiusura, pagamenti, tasse, assicurazioni, servizi pubblici, manutenzione, ecc.), Per lo stesso periodo di tempo: ______.
4. Il tuo anticipo previsto: ______.
5. Il prezzo che otterrai quando vendi la tua casa, in base a un ragionevole tasso di apprezzamento per la tua area (storicamente è stato dal 3 al 5% all'anno negli Stati Uniti): ______.
6. Costi di chiusura; puoi utilizzare la cifra di Trulia dell'8% del prezzo di vendita: ______.
7. Il saldo rimanente ti devi quando vendi la tua casa; puoi utilizzare un calcolatore di saldo residuo: ______.
8. Sottrarre gli importi sulle linee 6 e 7 dalla riga 5, per arrivare al ricavato netto dalla chiusura: ______.
9. Sottrarre la linea 4 (il tuo acconto) dalla riga 8 per arrivare a quanto equity avrai guadagnato: ______.
10. Sottrarre la riga 9 dalla riga 3 per arrivare a il costo totale da possedere: ______.
11. Confronta la riga 10 (costo di proprietà) con la linea 2 (costo di affitto) per vedere quale è inferiore.

Per essere precisi, devi fare questi calcoli per ogni casa che guardi. E sì, potrebbe esserci un incidente immobiliare un anno dopo l'acquisto. Poi di nuovo, i prezzi potrebbero salire così velocemente mentre stai affittando, non potrai più ricomprare per decenni.

Prendi rischi per l'acquisto o affittare, e i calcoli di cui sopra comportano molte supposizioni. Ma ti danno un punto di partenza. Diamo un'occhiata a un esempio, solo per vedere come eseguire i numeri ...

Ti aspetti di rimanere in città per sei anni e paghi un affitto di $ 800 al mese. Secondo le stime, le utility raggiungeranno in media $ 100 al mese in futuro e l'affitto aumenterà a $ 850 e $ 900 due e quattro anni. Paghi $ 200 all'anno per l'assicurazione del locatario. Il tuo costo di affitto:

• Affitto: $ 61.200 ($ 800 per 24 mesi, $ 850 per 24 mesi, $ 900 per 24 mesi)
• Utilità: $ 7.200 ($ 100 volte 72 mesi)
• Assicurazione: $ 1,200 ($ 200 volte sei anni)

Costo totale da affittare: $ 69,600

Puoi acquistare una casa che ti piace per $ 180.000 con $ 36.000 in ribasso, prendendo in prestito il saldo di $ 144.000 al 4,5% su un mutuo di 30 anni. Il pagamento sarebbe di $ 730 al mese e ci si aspetta un apprezzamento del 3%, per un prezzo di vendita di circa $ 215.000 in sei anni.

È più grande del tuo appartamento e tu paghi la tua bolletta dell'acqua, quindi le utility erogheranno 260 $ al mese, l'assicurazione $ 950 l'anno e le tasse circa $ 2.500. Calcoli le riparazioni e la manutenzione a circa $ 200 al mese. Ecco i numeri:

• Costi di chiusura: $ 3,600 (inclusi i costi del prestito)
• Pagamenti: $ 52.560 ($ 730 al mese per 72 mesi)
• Tasse di proprietà: $ 15.000 ($ 2500 all'anno per sei anni)
• Assicurazione: $ 5,700 ($ 950 all'anno per sei anni)
• Utilità: $ 18,720 ($ 240 al mese per 72 mesi)
• Manutenzione: $ 14,400 ($ 200 al mese per 72 mesi)
• Spese totali prima del guadagno azionario: $ 109,980 (tutto quanto sopra)
• Prezzo di vendita: $ 215.000 ($ 180.000 volte l'apprezzamento annuale del 3% aggravato per sei anni)
• Costi di chiusura: $ 17,200 (8% del prezzo di vendita di $ 215,000)
• Saldo residuo dovuto: $ 128.360 (dopo 72 pagamenti)
• Al netto alla chiusura: $ 69.440 ($ 215.000 meno il saldo del prestito e costi di chiusura)
• Guadagno netto: $ 33.440 (proventi netti di chiusura meno acconto iniziale)

Costo totale per possedere la casa: $ 76,540 (spese totali meno guadagno azionario)

Per semplificare, questi calcoli non includono il "costo opportunità" del tuo acconto (potresti averlo investito altrove se hai continuato a noleggiare), quindi il costo di possedere è anche un po 'più alto di quanto suggerisce questo esempio.

Inoltre, piccoli cambiamenti nelle tue ipotesi possono fare una grande differenza. Ad esempio, se la casa apprezza al 4% annuo, invece del 3%, il costo del possesso sarebbe di soli $ 65.500 - meno del costo del noleggio.

Un ultimo suggerimento: se davvero non sei bravo a risparmiare denaro e costa un po 'di più per comprare anziché per l'affitto, vai avanti e prendi la casa. L'equità che costruisci sarà una sorta di piano di risparmio forzato, quindi almeno avrai qualcosa in futuro.

Il tuo turno: cosa ne pensi dell'acquisto o del noleggio e in che direzione andrai?

Steve Gillman è l'autore di "101 Weird Ways to Make Money" e creatore di EveryWayToMakeMoney.com. È stato un repo-man, intagliatore di bastoni da passeggio, valutatore di motori di ricerca, house flipper, tram driver, process server, finto giurato e croupier della roulette, ma di oltre 100 modi ha fatto soldi, la scrittura è la sua preferita (finora) .