Perché le proprietà in affitto sono un ottimo modo per diversificare i tuoi investimenti 💲💲💲

La maggior parte dei consulenti finanziari, programmi televisivi sul denaro e persino le scuole insegnano alle persone a investire denaro nel mercato azionario. Il settore immobiliare è raramente menzionato come un veicolo per investire i vostri soldi, tranne quando si acquista una residenza personale piuttosto che affittare uno. Ritengo che investire in immobili con proprietà in affitto sia uno dei modi migliori per investire i vostri soldi e uno dei modi migliori per andare in pensione presto. Sono prevenuto nei confronti del settore immobiliare dal momento che sono nel settore immobiliare; Gestisco una squadra immobiliare di 10 persone, ho 11 proprietà di noleggio a lungo termine e fisso e capovolgo 10-15 case all'anno. Ma ho fatto molte ricerche sui migliori veicoli per il pensionamento e la costruzione di ricchezza; per me il settore immobiliare soffia le altre opzioni fuori dall'acqua. Perché non più persone investono nel settore immobiliare se è così bello? Ci vuole molta educazione e conoscenza del mercato locale per essere un agente immobiliare di successo, non è facile investire nel settore immobiliare.

Quando investi in immobili in affitto, devi investire per il flusso di cassa e non per l'apprezzamento

Uno dei più grandi errori che gli investitori commettono quando acquistano immobili in affitto, è che comprano una casa e sperano che apprezzi. Se comprate una casa in cambio di denaro, probabilmente non avrete problemi a comprare immobili per apprezzamento, ma la maggior parte di noi non ha soldi per comprare un affitto. Se investi per il flusso di cassa non hai bisogno di una proprietà in affitto per apprezzare ottenere grandi rendimenti. Il flusso di cassa è la somma di denaro che versi su una proprietà in affitto ogni mese dopo aver pagato tutte le spese. Se si acquista la proprietà giusta per il prezzo giusto e non si trova in una zona con prezzi casa scandalosi, si dovrebbe essere in grado di trovare una proprietà in affitto che flussi di cassa.

Sono un professionista nel settore immobiliare e il mio rendimento potrebbe essere più alto della maggior parte. Possiedo 11 noleggi a lungo termine e forniscono oltre $ 60.000 all'anno in cash flow dopo tutte le spese. Ho comprato la mia prima proprietà in affitto nel dicembre del 2010 e voglio acquistare 100 proprietà in affitto entro il gennaio 2023. La gran parte dei $ 60.000 che faccio ogni anno durerà finché posseggo le mie proprietà in affitto, infatti aumenterà nel tempo, mentre pago mutui e inflazione, le rendite aumentano. Con il mercato azionario dobbiamo preoccuparci di quanto a lungo vivremo in pensione, quindi i nostri soldi non finiscono. Con le proprietà in affitto non devi mai preoccuparti di esaurire i tuoi soldi, a meno che non vendi le proprietà.

Come si calcola il flusso di cassa delle proprietà in affitto?

Molti investitori dimenticano di calcolare tutti i costi associati a una proprietà in affitto. Ci sono molti più costi delle semplici rate del mutuo. Ecco una ripartizione dei costi più comuni:

Pagamenti ipotecari: se si dispone di un prestito si avranno rate del mutuo, questo è facile!
Tasse e assicurazione: le tasse sugli immobili variano molto tra i diversi stati e città. Io pago circa lo 0,05% del valore di una casa in Colorado, ma altre aree possono pagare 10 volte di più. Ogni casa dovrebbe avere un'assicurazione per proteggersi da incendi, inondazioni, ecc. Se hai un mutuo in casa, ci sono buone probabilità che l'assicurazione e le tasse siano incluse nel pagamento del mutuo sotto forma di un pagamento in garanzia.
Quote HOA: se acquisti un appartamento o una casa in un HOA, dovrai pagare le quote e renderne conto.
Manutenzione: la manutenzione è qualcosa che molti investitori sottostimano o non stimano affatto. Anche se acquisti una casa completamente ristrutturata, sarà necessario un intervento di manutenzione. Gli inquilini non sono sempre facili nelle case e le cose si rompono. Più una casa è vecchia più sarà necessaria la manutenzione. Tendo ad assumere che dal 10 al 25 percento dei miei affitti andrà verso la manutenzione a seconda dell'età e delle condizioni dei miei affitti.
Posto vacante: molti investitori dimenticano anche di contabilizzare per le offerte di lavoro, che sono volte in cui la proprietà in affitto non viene affittata e non porta reddito. Potresti essere fortunato e avere inquilini che vivono in una proprietà per 5 anni e pagano sempre l'affitto in tempo. Non contarci! Conto il 10% dei miei affitti per andare in vacanza.
Gestione: se non si desidera gestire le proprietà in affitto è possibile assumere un gestore di proprietà. I costi tipici per un gestore di proprietà possono variare tra l'8 e il 12 percento degli affitti raccolti e alcune società applicano anche le tasse di leasing. Ogni volta che affittano una proprietà, faranno pagare il proprietario per l'affitto di un mese intero.
Utilità: se il proprietario deve pagare le utenze, anche queste devono essere calcolate. Sulle mie singole case in affitto, gli inquilini pagano tutte le utenze.

Calcolare tutti questi costi non è facile, ma ho creato un calcolatore di flussi di cassa sul mio blog che lo rende molto più semplice. Questo calcolatore ti aiuterà a determinare i costi di manutenzione in base all'età e alle condizioni di una casa ed è gratuito! Di seguito sono riportati i costi associati a una delle mie proprietà in affitto e al flusso di cassa calcolato.

Affitto al mese: $ 1.500
Pagamento ipotecario comprensivo di interessi e principio di rimborso: - $ 421
Tasse: - $ 75
Assicurazione: - $ 55
Manutenzione: - $ 225
Posti vacanti: - $ 150
HOA: - $ 0
Utilità: - $ 0

Flusso di cassa: $ 574

Se acquisti una proprietà in affitto con un flusso di cassa negativo, di solito non finisce bene. Ogni mese diventa davvero vecchio pagare soldi in una casa che dovrebbe essere un investimento. Se hai mai bisogno di vendere la casa sarà difficile perché ha un flusso di cassa negativo. La maggior parte degli investitori non vuole flussi di cassa negativi e se la casa viene affittata sarà difficile venderla ad un acquirente occupato dal proprietario.

Quanti soldi hai bisogno per acquistare proprietà in affitto

La più grande barriera all'ingresso nel settore immobiliare in affitto è il denaro necessario per le proprietà in affitto e la ricerca di buone proprietà in affitto.Se fosse facile fare il 10, il 15 o anche il 20 percento sul flusso di cassa da solo con gli affitti, tutti lo farebbero. Quando acquisti un immobile in affitto con un prestito, quasi tutte le banche richiedono almeno il 20% di sconto. Potresti dover pagare anche i costi di chiusura, che corrispondono a circa il 3% del prezzo di acquisto della proprietà, anche se puoi chiedere al venditore di pagarli riducendo i tuoi soldi nella proprietà. Se una casa ha bisogno di riparazioni dovrai pagare anche per quelle prima che possa essere affittata. Le proprietà che acquisto costano tra $ 80.000 e $ 130.000 e di solito li metto tra $ 25.000 e $ 30.000 in contanti.

Se non si hanno tanti soldi o si vive in un'area con prezzi più elevati che richiedono ancora più denaro, ci sono modi per acquistare con meno denaro. Il modo più semplice per acquistare una proprietà in affitto con meno contanti è acquistare come occupante proprietario. Quando acquisti come occupante del proprietario, devi vivere in casa per almeno un anno e poi puoi affittare la proprietà. Gli occupanti del proprietario possono acquistare una casa senza soldi con un prestito di sviluppo rurale USDA o un prestito VA. Utilizzando FHA o convenzionali gli occupanti del proprietario del finanziamento possono acquistare una casa con un minimo del 3,5%.

Acquisto di immobili in affitto al di sotto del valore di mercato

Uno degli enormi vantaggi che la proprietà immobiliare ha sulla maggior parte degli investimenti è la possibilità di acquistare immobili al di sotto del valore di mercato. Con le azioni, puoi acquistare società che ritieni siano sottovalutate dal mercato, ma non puoi comprarle al di sotto del valore di mercato. È possibile acquistare immobili al di sotto del valore di mercato per una serie di motivi.

Una casa è una preclusione o una vendita allo scoperto e la banca vuole venderla velocemente
Una casa ha bisogno di molto lavoro e chiunque la compri vorrà un forte sconto per il lavoro e il rischio e la casa potrebbe non essere idonea al finanziamento
Il venditore non è a conoscenza dei prezzi di mercato e indica la loro casa al di sotto del valore di mercato (le case sono molto più difficili da valutare rispetto alle azioni)
Una proprietà sta vendendo una casa e vogliono liberarsene il più velocemente possibile
Una casa viene venduta all'asta con un'esposizione limitata e solo per gli acquirenti in contanti

Compro tutte le mie proprietà in affitto e fisso e ribalta ben al di sotto del valore di mercato. Voglio che le mie proprietà in affitto siano almeno il 20% al di sotto del valore di mercato e in alcune aree che hanno un elevato rapporto tra affitto e valore. I miei affitti casa tipica per $ 1,200 a $ 1,500 e come ho detto i costi da $ 80.000 a $ 130.000 con le case a basso prezzo che necessitano di più riparazioni di quelle più costose. Quando compro una casa del 20% al di sotto del valore di mercato, faccio quasi tutto il mio intero investimento in contanti non appena firmo i documenti di chiusura. Aumento anche il mio flusso di cassa acquistando un valore inferiore a quello di mercato, ma ci vuole più denaro quando devo riparare una casa.

Quanto è difficile trovare grandi proprietà in affitto?

Investire in immobili in affitto è fantastico? Ora sei arrivato alla parte difficile, trovando proprietà che generano un flusso di cassa e possono essere acquistate al di sotto del valore di mercato. Sono fortunato di trovarmi in una zona del Colorado settentrionale che ha un ottimo rapporto prezzo / affitto e case con prezzi decenti. Alcuni di voi leggendo potrebbero trovarsi in zone dove il costo per comprare una casa è quattro volte più alto e gli affitti non si avvicinano al flusso di cassa. Il primo passo per investire in immobili in affitto è identificare le migliori posizioni da acquistare. In alcuni casi potresti dover cercare altri quartieri o città in cui investire. Una delle parti più difficili dell'acquisto di immobili in affitto è trovare la giusta posizione. Il primo passo è chiedere a chiunque tu conosca chi è nel settore in cui può essere un buon posto per comprare affitti. Quindi controlla l'area utilizzando il calcolatore del flusso di cassa per determinare se è possibile fare soldi lì. Chi chiedi?

Agenti immobiliari: a un certo punto avrai bisogno di un grande agente e non potrai mai iniziare a cercare troppo presto. A volte i migliori agenti sono giovani e inesperti ma sono disposti a lavorare sodo per fare affari.
Società di titoli: vedono le proprietà di investimento acquistate e vendute in ogni momento.
Finanziatori: sanno dove gli investitori con cui lavorano stanno comprando case.
Gestori di proprietà: potrebbe essere necessario un gestore di proprietà ad un certo punto, ma sapranno dove sono buone le aree di rapporto tra affitto e valore.
Investitori: se conosci qualche investitore non aver paura di chiederlo. Se non lo conosci, cerca i meetup locali REIA nella tua zona e inizia a partecipare alle riunioni.

Una volta identificata una grande area per le proprietà in affitto, devi trovare le proprietà. Per prima cosa è meglio che tu parli con un creditore per assicurarti di poter qualificarti per un prestito e comprarne uno in primo luogo! Quando cerchi immobili in affitto avrai bisogno di un agente immobiliare che sia disposto a lavorare sodo per te. Ciò significa che ti mostreranno le case molto rapidamente e scriveranno le offerte molto rapidamente e troveranno le tue offerte. Gli agenti più esperti potrebbero non avere il tempo di darti l'attenzione di cui hai bisogno. Questo è il motivo per cui ho suggerito di utilizzare un giovane agente che è pieno di ambizioni e ha molto tempo a disposizione. Quell'agente dovrebbe anche essere in grado di indicarti un finanziatore con cui ottenere la qualifica. Quando si cerca di acquistare immobili in affitto al di sotto del valore di mercato, cercare immobili all'asta, proprietà immobiliari, REO, vendite allo scoperto e vendite tradizionali. Nel mercato di oggi è importante agire in fretta! Questo è il motivo per cui hai bisogno di un agente in grado di mostrare subito le case e di scrivere subito le offerte.

Se hai guardato e guardato e non riesci a trovare da nessuna parte vicino alle proprietà di flusso di denaro, c'è la possibilità di investire a lunga distanza. Investire a lunga distanza comporta l'acquisto di immobili fuori dallo stato e quindi affidarsi a un gestore di proprietà per mantenere e affittare la proprietà per te. Ci sono anche aziende chiavi in mano che acquistano, riparano case, le affittano, mettono in piedi un gestore immobiliare e vendono la casa affittata.La gran parte delle proprietà chiavi in mano è che sono affittate in un'area positiva per il flusso di cassa, ma non le comprerai al di sotto del valore di mercato poiché il venditore vuole un premio per queste proprietà.

Come possono iniziare gli studenti universitari a investire in immobili in affitto?

La maggior parte degli studenti universitari non ha denaro o reddito per comprare una casa, ma ci sono alcune opzioni da considerare. Una di queste opzioni è il prestito del condominio kiddie, che consente a uno studente universitario o un giovane adulto di acquistare una casa con un parente di sangue come co-signor. Sia il giovane che il co-signor sono nel Deed e uno deve vivere in casa. L'acconto può essere basso al 3,5% e le camere possono essere affittate ad altre persone purché le leggi di zonizzazione locali lo consentano. Il giovane adulto o studente non ha bisogno di reddito per qualificarsi per il prestito in quanto il co-signor può utilizzare il proprio reddito.

La parte migliore di un mutuo per il kiddie condominio è che se altre stanze vengono affittate, lo studente può essere in grado di usare l'affitto per pagare il mutuo e avere anche alcuni residui. Lo studente non vive solo in affitto, ma sta facendo anche dei soldi! Se lo studente può beneficiare di un prestito per occupante del proprietario senza un co-signor, potrebbe anche acquistare una casa da soli utilizzando questa strategia. Se la casa è una buona proprietà in affitto l'affitto degli altri studenti dovrebbe pagare il mutuo più alcuni. Una volta che lo studente si trasferisce, può affittare l'intera proprietà e guadagnare ancora di più.

Quanto è rischioso acquistare immobili in affitto?

Posso immaginare che molti di voi stiano probabilmente pensando che tutto ciò suoni molto bene fino a quando il mercato immobiliare crollerà ei prezzi delle case crolleranno di nuovo. Questa è una preoccupazione valida per qualsiasi investimento, ma se si acquista una casa con grandi proprietà di affitto del flusso di cassa non è rischioso come si potrebbe pensare. Durante l'ultimo crollo degli alloggi, i prezzi sono scesi del 50% o più in alcune aree e molte persone sono state ferite gravemente dall'incidente. Anche gli affitti sono diminuiti in alcune aree, ma non tanto quanto i prezzi sono diminuiti. È importante rendersi conto che le rendite non sono direttamente legate ai valori abitativi. I valori della casa si basano sull'offerta e sulla domanda di case in vendita, ma gli affitti si basano sulla domanda e sull'offerta di affitti disponibili. Nell'ultimo incidente i nostri affitti sono diminuiti del 10% in alcune aree e alcune aree non hanno visto alcuna diminuzione. Le persone avranno sempre bisogno di un posto dove vivere e se comprate con un flusso di denaro contante, le riduzioni dell'affitto di piccole dimensioni non dovrebbero farvi male. Le enormi diminuzioni dei valori delle case non influiranno su di te a meno che tu non debba vendere. I nostri valori sono passati dove erano prima della crisi abitativa.

A proposito di Mark Ferguson

Mark è un agente immobiliare autorizzato dal 2001 ed è specializzato in annunci REO e HUD. Attualmente gestisce un team di dieci persone, che comprende 6 agenti autorizzati. Mark possiede 11 proprietà di noleggio a lungo termine e fissa e capovolge 10-15 case all'anno. Mark gestisce anche InvestFourMore.com, un blog dedicato alla discussione delle sue proprietà in affitto, fix e flip e diventando un agente immobiliare.