Scopri come puoi iniziare a investire in un parco di case mobili

Quando la maggior parte delle persone pensa agli investimenti immobiliari, vengono in mente case unifamiliari o condomini, il che significa trattare con gli inquilini e gli appaltatori su base giornaliera. Quest'ultima mette fuori molti potenziali investitori così come l'alto costo di entrata.

C'è un'alternativa che è piuttosto discreta e non riceve molta attenzione: l'investimento nel parco di casa mobile. Diversamente dagli investimenti in case unifamiliari, gli investitori non possiedono i rimorchi nel parco di case mobili. Invece, possiedono la terra. Gli inquilini sono proprietari dei rimorchi e pagano l'affitto dello spazio per parcheggiarli. Spesso gli inquilini sono anziani, pensionati che vogliono semplicemente un posto tranquillo in cui vivere.

Per la maggior parte, gli investimenti nel parco di case mobili continuano a volare sotto il radar. Non ha ancora visto grandi somme da hedge fund o investitori commerciali più grandi. Questo probabilmente cambierà; ma per ora è ancora un'opzione praticabile per gli investitori che non possono permettersi investimenti immobiliari più comuni. In questo articolo, condivideremo cosa aspettarci quando investiamo in un parco di case mobili.

​Costi di acquisizione

Investire in una casa unifamiliare o in un condominio è costoso perché compri la struttura e il terreno. Con un parco di case mobili, acquisti solo la terra e le aree comuni (strade, club house, ecc.). Ciò significa che il costo operativo sarà circa del 30% rispetto al 50% degli edifici residenziali secondo Peak Street Partners. Inoltre, per metro quadrato, un parco di case mobili costa molto meno da acquisire.

Quando un inquilino esce da un appartamento o da casa, devi spostarti velocemente per riempire il posto vacante. A seconda del complesso, il fatturato può essere elevato. Il fatturato porta anche al costo. Un appartamento deve essere pulito e riparato. Inoltre, dovrai pagare per acquisire un nuovo inquilino.

Gli inquilini di case mobili non si spostano spesso. In realtà, è costoso per loro farlo. "Può costare ad un inquilino $ 5.000 [a] $ 7.000 per spostare la propria casa fuori da un parco e quindi il 98% delle case mobili rimarrà nella stessa posizione dopo il secondo anno. Il 75% dei proprietari si aspetta di rimanere nelle loro [case mobili] per [cinque] anni o più, e una grande percentuale si aspetta di non vendere mai ", ha detto Andrew Lanoie, fondatore e CEO di Four Peaks Capital Partners, in un'intervista a Forbes (Nota del redattore: la citazione è stata modificata dove esistono parentesi).

Al contrario, il turnover degli appartamenti può arrivare al 60%.

​Manutenzione del Mobile Home Park

Come proprietario di un parco di case mobili, non devi avere a che fare con gli appaltatori su base giornaliera o almeno quanto con un condominio. Gli inquilini mantengono le loro case piuttosto che chiamarti. Potresti aver bisogno ancora di un appaltatore per aiutare a montare o spostare un rimorchio e riparare aree comuni, ma l'usura complessiva è molto inferiore a quella di un condominio.

I costi sono indicati come spese in conto capitale. Nel grafico sottostante, gli alloggi fabbricati entrano nel punto più basso rispetto ad altri tipi di investimenti immobiliari.

Ci possono essere casi in cui un proprietario di un parco di case mobili noleggia alcune delle case mobili. Tieni presente che questa strategia aumenterà i costi poiché la maggior parte delle case mobili non è durevole come una casa o un appartamento permanente.

Finanziamento del tuo investimento in Mobile Home Park

Il finanziamento dell'acquisto di un parco di case mobili non è molto lontano dal tradizionale finanziamento immobiliare. Alcuni investitori allineeranno altri investitori per aiutare a raccogliere capitali. Non c'è ragione per cui questa stessa tattica non possa funzionare per un parco di case mobili.

Se ricevi un prestito, alcune delle differenze, alcune delle quali indicate da CREFCOA, includono:

• Potrebbe esserci un minimo di pad. Un pad è praticamente il lotto su cui si trova una casa mobile. Alcuni istituti di credito potrebbero richiedere un "minimo di 15 pad".
• Potrebbe esserci una preferenza per le strade asfaltate piuttosto che per la ghiaia.
• La maggior parte delle case deve essere di proprietà degli inquilini (la percentuale può variare con i prestatori).
• Le "case dovrebbero essere bordate senza linguette o intoppi".
• C'è una preferenza per il parcheggio fuori strada.
• Le case sono obbligate a conformarsi al "Codice HUD".
• C'è una preferenza per "comunità che hanno meno di 10 case per acro".
• Esiste una preferenza per "comunità con un pacchetto di servizi".

Alcuni istituti di credito potrebbero volere rapporti dettagliati sulle spese risalenti a tre anni. Questo potrebbe essere difficile da trovare dato che la maggior parte dei proprietari di case mobili sono negozi mamma-e-pop. Significa che sono un singolo proprietario e probabilmente non hanno registrazioni sofisticate.

Come accennato in precedenza, l'industria degli investimenti nel parco di case mobili, per la maggior parte, non è stata infiltrata da investitori immobiliari più sofisticati. La raccolta di spese dettagliate potrebbe richiedere molto tempo e richiedere la collaborazione dell'attuale proprietario. Tuttavia, un venditore disposto dovrebbe essere più utile di no.

Saltando dentro . . Se lentamente

Come per qualsiasi investimento immobiliare, i compiti a casa sono essenziali. Correre in qualsiasi affare a causa della pressione del tempo può portare a un disastro. Potrebbe essere okay per un investitore immobiliare esperto di correre in un affare. Sanno in cosa stanno andando. Ma per un principiante, prenditi il ​​tuo tempo per raccogliere informazioni, parlare con i proprietari e fare la giusta diligenza adeguata farà molto per rendere il tuo primo investimento un successo.

Dove iniziare

Oltre al tuo mercato locale, ci sono alcune fantastiche piattaforme immobiliari che a volte hanno in vendita parchi mobili per la casa.

Il nostro preferito per l'acquisto di singoli parchi (quando sono disponibili) lo è RealtyShares. RealtyShares ti consente di essere un partner limitato in una proprietà, il che è un ottimo modo per iniziare.

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Un'altra opzione è RoofStock. Roofstock consente di investire in proprietà già occupate e in affitto. Ci piace Roofstock perché è fondamentalmente "chiavi in ​​mano" entrare in una proprietà che scorre in contanti il ​​primo giorno. Dai un'occhiata a Roofstock qui.

Finalmente, c'è Fundrise. La cosa bella di Fundrise è che chiunque può investire nel settore immobiliare per un minimo di $ 500. Potresti non essere in grado di entrare direttamente in un parco di case mobili, ma investirai in un REIT che potrebbe disporre di parchi mobili come risorsa sottostante. Dai un'occhiata a Fundrise qui.