Abbiamo investito in un duplex. Ecco cosa abbiamo imparato finora

Se acquisti un duplex e vivi da un lato, hai una casa e affitto proveniente dall'altra parte per contribuire a pagarlo.

Gli investimenti immobiliari offrono anche vantaggi fiscali. E cosa potrebbe essere più facile che gestire un noleggio a fianco?

Probabilmente hai sentito gli argomenti per l'acquisto di un duplex anziché di una casa unifamiliare. Ma è davvero una buona idea per te?

Può essere.

Recentemente, dopo quattro anni di caldo e umidità della Florida, io e mia moglie siamo tornati in Colorado per comprare un duplex nella piccola città di Firenze.

Abbiamo vissuto qui solo per un breve periodo, quindi non posso offrire una guida completa per l'acquisto di un duplex come casa. Ma molto può succedere tra un paio di mesi, quindi forse puoi imparare alcune lezioni dalla nostra esperienza.

Forse anche abbastanza per decidere se sei pronto per questo stile di vita / investimento ...

Acquisto a distanza

Mia moglie era impegnata, quindi sono volato in Colorado da solo per quattro giorni per cercare la nostra nuova casa e gli investimenti.

Una volta tornato in Florida, abbiamo cercato di acquistare una proprietà multiunità, la mia preferita tra le sette proprietà che avevo visto. Abbiamo scoperto alcuni problemi e l'accordo è fallito, quindi abbiamo fatto un'offerta su un duplex in cui mi trovavo da soli 10 minuti.

Acquistare una proprietà in cui sei stato solo per pochi minuti non è rischioso come sembra, purché tu abbia una copertura d'ispezione nel tuo contratto.

Se l'ispettore avesse riscontrato problemi importanti, avremmo potuto ritirarci. Entrambe le unità erano occupate, così anche noi potevamo essere retrocessi dopo aver esaminato i contratti di locazione, se l'affitto era inferiore a quello indicato nelle informazioni sulla quotazione.

Gli immobili stanno vendendo rapidamente in Colorado, e i prezzi sono in aumento, ma non lo abbiamo fatto avere comprare qualcosa. Quindi abbiamo offerto $ 119.000, circa $ 8.000 in meno rispetto al prezzo richiesto.

Il venditore ha detto di sì.

Nel frattempo, mia moglie mi stava facendo delle domande a cui non potevo rispondere, come se le camere da letto fossero tappezzate, di che colore fossero le pareti e dove si trovavano la lavatrice e l'asciugatrice.

Fortunatamente, l'ispettore ha risposto ad alcune di queste domande.

Ancora più importante, ha avuto esperienze di ingegneria strutturale. Il duplex fu costruito nel 1900, ma ci assicurò che le crepe nei muri (la maggior parte delle quali non ricordavo) non erano niente di serio.

Lezioni:

1. Non essere troppo attaccato a una proprietà.
2. Avere in mente alternative
3. Prova ad offrire meno del prezzo richiesto.
4. Prenditi il ​​tuo tempo guardando una proprietà se ti interessa.
5. Assumi un ispettore con esperienza di costruzione o ingegneria.

Negoziare l'affare

Il duplex non ha avuto grossi problemi funzionali.

Dopo aver ricevuto il rapporto di ispezione, abbiamo chiesto alcune piccole riparazioni e il venditore ha accettato. Ci ha anche assicurato che una unità sarebbe vuota al momento del trasloco.

Il nostro contratto ci ha permesso di annullare l'affare se non avessimo trovato un'assicurazione accettabile. E accettabile, significava quasi tutto - dal prezzo fino a quello che poteva essere coperto o escluso (come terremoti o inondazioni).

La lingua del contratto diceva che potevamo cancellare il contratto "in base a qualsiasi disposizione insoddisfacente dell'assicurazione di proprietà, a discrezione esclusiva del compratore. "Naturalmente, c'è una scadenza, come con tutte le contingenze.

L'agente di assicurazione ci ha fatto delle domande, che abbiamo trasmesso al nostro agente immobiliare, che le ha inoltrate all'agente di vendita, che le ha trasmesse al venditore, che ha risposto al suo agente, che poi ha contattato il nostro agente, che ci ha contattato, e abbiamo contattato il nostro agente assicurativo, che poi ha avuto un'altra domanda.

Il processo è stato noioso e lento. E l'assicurazione era costosa, che abbiamo scoperto il giorno dopo la nostra scadenza di copertura assicurativa.

Fortunatamente, dopo aver interrogato il nostro agente assicurativo, abbiamo scoperto che avremmo potuto ridurre notevolmente il costo aumentando la franchigia, pagando un anno in anticipo e ottenendo la nostra assicurazione auto attraverso la stessa compagnia.

Le informazioni sulla quotazione dicevano che le unità erano state affittate per $ 650 al mese, ma improvvisamente mi sono ricordato dell'inquilino da un lato che mi diceva di aver pagato $ 600.

Abbiamo ricevuto copie delle locazioni inviate via email e l'affitto era $ 650, ma è stato scontato $ 50 se ha mantenuto il posto bello per le proiezioni mentre era in vendita.

Lezioni:

1. Le ispezioni sono un'opportunità per rinegoziare o retrocedere da un accordo.
2. Guarda le scadenze nel contratto.
3. Chiedi al tuo agente assicurativo come puoi ridurre il premio annuale.
4. Fai domande agli inquilini quando vedi un posto.
5. Richiedere sempre copie del contratto di noleggio e altri contratti

Chiudere l'affare

Non appena abbiamo superato le nostre scadenze contrattuali, abbiamo messo in vendita la nostra casa in Florida.

Ha venduto il giorno successivo per più del prezzo richiesto - I tempi pazzi sono tornati in Florida! Abbiamo chiuso la vendita 16 giorni dopo, alcuni giorni dopo la chiusura sul duplex.

Nel frattempo, abbiamo scoperto che l'inquilino dell'unità che avevamo pianificato di occupare era ancora lì.

Abbiamo riflettuto sulla possibilità di essere senzatetto dopo la chiusura in Florida, e abbiamo deciso che avevamo bisogno di ulteriori informazioni. E-mail e telefonate sono passate attraverso il tipico labirinto di agenti immobiliari e non siamo riusciti a ottenere un'immagine chiara della situazione.

Mia moglie ha trovato la soluzione.

Ha localizzato il numero di telefono personale del venditore in affitto e l'abbiamo chiamato direttamente. L'inquilino della "nostra" unità fu più o meno spostato e avrebbe lasciato quattro giorni prima del nostro arrivo.

Agenti immobiliari non amano essere aggirati, e alcuni venditori preferirebbero non parlare con gli acquirenti, ma in questo caso è stata una delle nostre migliori decisioni. Il venditore è stato molto utile - è persino venuto dopo che ci siamo sistemati per rispondere a qualsiasi domanda avessimo.

Avevamo accennato che avremmo potuto chiudere prima del previsto, ma non avevamo avuto notizie dalla compagnia del titolo. Ad un certo punto li chiamai e loro dissero: "Oh sì, ci siamo trasferiti alla chiusura e le carte saranno lì in un paio di giorni".

Grazie per avermelo detto - a quanto pare non era importante per noi sapere quando era la chiusura! Abbiamo rapidamente cablato i soldi in modo che sarebbe arrivato in tempo. Non ho mai incontrato una compagnia per titoli che mi piace.

Lezioni:

1. Può aiutare a parlare con il venditore direttamente se possibile.
2. Follow-up su tutto: potresti non essere informato di importanti cambiamenti.

Come fare soldi con la tua casa

Abbiamo chiuso all'inizio del mese.

Dal momento che l'affitto è pagato in anticipo, siamo stati accreditati alla chiusura con l'affitto già incassato. Se hai un sacco di soldi per i costi di chiusura, questo può aiutare molto. Essenzialmente, stavamo facendo soldi prima ancora di trasferirci.

Questa era la buona notizia.

Cinque giorni dopo il nostro arrivo nella nostra nuova casa (con tutto quello che possedevamo e due gatti nel nostro minivan), gli inquilini dell'altra parte annunciarono che sarebbero partiti in una settimana - e uno dei loro tre cani aveva fatto un buco nel tappeto.

Fortunatamente, il proprietario precedente aveva raccolto un deposito extra di $ 500 per danni agli animali domestici.

Erano brutte notizie e buone notizie. Non ero entusiasta di dover preparare l'altro lato per i nuovi inquilini, mentre ancora stabilirsi e dipingere la nostra parte. D'altra parte, probabilmente troveremmo inquilini migliori e potremmo iniziare con le nostre stesse regole.

Abbiamo deciso di utilizzare un servizio di posizionamento per trovare un affittuario.

Per il 75% del canone del primo mese, hanno scattato foto, pubblicizzato in diversi luoghi, hanno preso domande, fatto credito e assegni di background, e fatto una raccomandazione.

Quindi abbiamo avuto quella spesa inaspettata, un paio di migliaia di dollari in riparazioni, pittura e altra preparazione, e un po 'di tempo libero poco dopo essere entrato

Ma ora abbiamo nuovi inquilini sul posto e $ 50 in più al mese di quanto anticipato. Speriamo che restino per anni.

Lezioni:

1. Chiudere l'acquisto all'inizio del mese per ritirare l'affitto prepagato alla chiusura.
2. Aspettatevi le spese di preparazione del noleggio e la perdita di reddito da posti vacanti.
3. Assicurati di raccogliere un deposito più grande o extra se permetti animali domestici.
4. Chiedere a una società di gestione di trovare inquilini se non si sa come procedere.

Finanziamento di un duplex

Siamo stati abbastanza fortunati da poter pagare in contanti per il nostro duplex, ma puoi anche finanziarli.

Bankrate.com spiega che ci sono alcuni vantaggi speciali nel finanziare un duplex quando ci vivi.

Ad esempio, a differenza degli investitori non occupanti, è possibile ottenere un prestito federale dall'Amministrazione federale degli alloggi o dall'Amministrazione dei veterani.

E anche se è casa tua, a volte puoi usare le entrate dall'altra parte per aiutarti a qualificarti per il prestito.

Ma assicurati che i numeri abbiano ancora senso una volta aggiunti i pagamenti del prestito.

Ad esempio, se le unità hanno dimensioni simili, destinare la metà di ciascun pagamento ipotecario all'unità di investimento, insieme alla metà delle spese comuni e tutte le spese specifiche per quella parte.

Dovresti mirare ad avere almeno un flusso di cassa positivo (su quell'unità) dopo tutti questi costi.

Vantaggi fiscali di possedere un duplex

Potrebbe essere necessario leggere i vantaggi fiscali di possedere e vivere in un duplex.

Ma in sostanza, tutto ciò che spendi per l'unità di noleggio è una spesa che riduce il reddito da te segnalato e le tasse che paghi. Questo include pubblicità, pittura, fiori per il cortile anteriore - qualsiasi cosa per aiutarti a mantenere il posto in affitto.

Le spese per l'intera proprietà sono generalmente suddivise al centro.

Ad esempio, metà delle tasse e delle spese di assicurazione sono spese di affitto. Ma parla con un contabile se hai una proprietà unica, come se una parte fosse molto più grande dell'altra.

Si ottengono anche altri vantaggi per ridurre ulteriormente la bolletta delle imposte, ad esempio la richiesta di ammortamento come spesa. E puoi ancora qualificarti per l'esclusione fiscale delle plusvalenze su metà della proprietà quando vendi, dal momento che ci vivi.

Svantaggi duplex

Gli svantaggi di possedere un duplex riguardano ciò che si potrebbe immaginare.

Ecco una breve lista dei potenziali problemi che potresti affrontare:

1. Gli inquilini che non pagano in tempo: Sii pronto per iniziare gli sfratti rapidamente.
2. Pet danno alla tua proprietà: Possiamo limitare il numero di animali domestici.
3. Potenziale responsabilità per incidenti sulla proprietà: Ottenere l'assicurazione.
4. Sorprese costose come le fornaci rotte: I nostri hanno 30 anni, le dita incrociate.
5. Un sacco di lavori di manutenzione: Non sarà tutto il tempo, ma probabilmente quando meno te lo aspetti.

Per me, il più grande svantaggio è lo stress di decisioni costanti.

Posso riparare da solo la doccia o pagare cinque volte tanto per un professionista?

Consentire agli affittuari di avere un giardino?

Chiedo l'affitto in tempo, anche se ciò significa che l'inquilino non avrà soldi per la medicina del suo bambino? (Quello in effetti è arrivato su un precedente noleggio che possedevo.)

Questi problemi non sono unici per i duplex. Vengono con qualsiasi proprietà in affitto residenziale.

Vantaggi speciali duplex

Come investimento, il noleggio di immobili ha chiari vantaggi.

Ad esempio, gli affitti di solito salgono nel tempo, ma il pagamento del mutuo rimane lo stesso (supponendo che tu abbia un tasso fisso), quindi il tuo reddito aumenta. Ma alcuni vantaggi sono specifici per i duplex occupati dai proprietari.

Per esempio, un duplex offre l'opportunità di investire meno nella propria casa. Il nostro duplex ha due unità da 1.100 piedi quadrati e abbiamo pagato $ 119.000, mentre le piccole case sulla stessa strada costano all'incirca la stessa cosa.

Abbiamo finito per mettere $ 3000 nel sistemare il posto. Accoppiato con $ 1.000 in costi di chiusura, abbiamo speso $ 123.000 - $ 61,500 per la nostra casa e $ 61,500 per un affitto, molto meno di quanto avremmo pagato per una casa unifamiliare per entrambi gli scopi.

Non ci piace essere proprietari terrieri, specialmente dopo settimane di lavoro per preparare il posto. Non mi piacciono nemmeno gli immobili. Ma dove altro possiamo ottenere il nostro rendimento atteso del 7%?

E non è nemmeno l'intera storia.

Se avessimo acquistato una casa unifamiliare per noi stessi (il nostro piano di backup per tornare in Colorado), ci saremmo spostati più lontano dal centro della città per trovare qualcosa di più economico. Avremmo comunque pagato più di $ 90.000 anziché $ 61,500.

Ora investiamo i $ 30.000 che abbiamo risparmiato.

Abbiamo pagato in contanti, ma il vantaggio è lì se prendi in prestito, anche. Investendo meno nel proprio spazio vitale, si risparmiano migliaia di interessi nel corso degli anni.

Un altro vantaggio di acquistare un duplex come casa è vivere vicino ai tuoi inquilini, in modo da poter tenere traccia di ciò che sta accadendo con il tuo investimento.

Essendo sul posto, puoi affrontare più facilmente piccoli problemi prima che diventino grandi.

E il controllo dell'affitto è a pochi passi di distanza.

Steve Gillman è l'autore di "101 Weird Ways to Make Money" e creatore di EveryWayToMakeMoney.com. È stato un repo-man, intagliatore di bastoni da passeggio, valutatore di motori di ricerca, flipper di casa, conducente di tram, server di processo, finto giurato e croupier della roulette, ma di oltre 100 modi in cui ha fatto soldi, scrivere è il suo preferito (finora).