Ho fatto $ 16,000 Tax-Free Lanciare un condominio, grazie a questa scappatoia IRS ...

Di recente mia moglie e io abbiamo guadagnato $ 16.000 per la vendita del nostro appartamento, e non pagheremo le tasse su un centesimo.

L'anno prossimo potremmo vendere la nostra casa attuale per ottenere un profitto e non pagheremo di nuovo nessuna imposta sulle plusvalenze. Come possiamo farlo?

L'IRS ti consente di escludere un guadagno fino a $ 250.000 ($ 500.000 se sei sposato e file insieme) sulla vendita della tua residenza principale da reddito imponibile se hai vissuto in esso per almeno due degli ultimi cinque anni. Abbiamo vissuto nell'appartamento per 26 mesi, quindi ci siamo qualificati.

L'IRS spiega:

"I 24 mesi di residenza possono cadere ovunque entro il periodo di 5 anni. Non deve nemmeno essere un singolo blocco di tempo. Tutto ciò di cui hai bisogno è un totale di 24 mesi (730 giorni) di residenza durante il periodo di 5 anni. "

Diventa più complicato se si affitta la casa durante quel periodo (si "ricatturare" qualsiasi ammortamento richiesto e pagare le tasse su quella parte).

Ma ecco la versione breve: Se vivi a casa tua da almeno due anni e lo vendi, l'intero profitto è esentasse.

Torneremo su questo in un momento, ma prima diamo un'occhiata a una domanda importante ...

La tua casa è un investimento?

Una casa non è un investimento, perché non genera reddito o guadagni in conto capitale spendibili, dice Robert Kiyosaki in Rich Dad, Poor Dad.

La tua casa genera delle spese, e se la vendi dopo che il suo valore sale, probabilmente comprerai un'altra casa che costa tanto o più. A lungo termine, i valori domestici non aumentano più rapidamente dell'inflazione.

Tuttavia, ci sono alcuni modi per trasformare una casa in un investimento. Ad esempio, potresti affittare stanze nella tua casa, che è il modo in cui ho pagato la mia prima ipoteca.

Inoltre, ci sono "fare soldi investimenti e risparmiare investimenti ", afferma Jennifer Abel su Mainstreet.com, una casa non può generare reddito, ma se acquisti bene, risparmi più denaro nel corso degli anni che in affitto.

Quindi casa tua può essere un investimento e aggiungeremo un altro modo per trasformarlo in uno ...

Flip Your Home Plan

Il capitale di vendita casa guadagna esclusione consente di acquistare un fissatore-tomaia, viverci dentro mentre fai riparazioni e miglioramenti e vendilo per un profitto senza pagare un centesimo in tasse.

Teoricamente, puoi farlo ogni due anni.

Realisticamente, ci vuole del tempo per vendere una casa, e devi aspettare due anni dalla data di vendita per richiedere la tua prossima esclusione. Inoltre, potresti non avere tutti i componenti della famiglia a bordo per il piano di trasferimento ogni due anni.

Ma potresti almeno farlo un paio di volte come un modo per aumentare i tuoi risparmi per la pensione o per pagare grandi vacanze.

La chiave è capire come capovolgere un fissatore-superiore. Hai enormi vantaggi quando giri la tua casa, perché non c'è fretta.

Dal momento che stai vivendo nel tuo capovolgimento, non hai costi di mantenimento in guadagni, e altrimenti dovresti pagare le bollette di casa da qualche parte. Ma devi ancora calcolare correttamente per ottenere il tuo profitto.

Fare i calcoli

Dimentica l'apprezzamento.

Se i prezzi delle case salgono, ottimo, ma ciò significa comunque pagare di più per la casa successiva in cui vivi, quindi non è proprio il luogo in cui guadagni.

Stimare il guadagno in base all'aumento di valore delle riparazioni e dei miglioramenti pianificati. Per calcolare che quando si guarda una casa potenziale, iniziare con l'estremità in mente.

Fai una lista di ciò che deve essere fatto e determina il prezzo che la casa dovrebbe vendere quando hai finito. Usa gli strumenti "recentemente venduti" su siti web come Trulia per trovare case vicine per il confronto. I siti web periti immobiliari della contea spesso hanno anche informazioni pubblicamente disponibili.

Se non sei ancora sicuro dei valori, chiedi aiuto ad un buon agente immobiliare, ma assicurati che abbia lavorato in quella parte della città.

Una volta ottenuto il prezzo di vendita previsto (in base ai valori attuali), stimare i costi di ristrutturazione per la proprietà, compresi i costi di mantenimento se non puoi muoverti subito.

Quindi stimare i costi di acquisto e di vendita. Per quest'ultimo, è possibile utilizzare solo una percentuale del 10% del prezzo di vendita, che dovrebbe essere sufficiente a coprire i costi di chiusura e la commissione immobiliare.

Infine, decidi quale livello di profitto ne vale la pena.

Una volta che hai quei numeri, puoi basare la tua offerta sulla seguente formula:

(Prezzo di vendita previsto) - (tutti i costi e profitto) = (il massimo che puoi pagare per la casa)

Ad esempio, se vuoi guadagnare $ 20.000 e vedi che la casa ristrutturata venderà per $ 160.000, il calcolo potrebbe essere simile a questo:

$ 160.000 - $ 20.000 (profitto) - $ 16.000 (costi di transazione) - $ 12.000 (costi di ristrutturazione) = $ 112.000

Questo è il prezzo più alto che puoi pagare, quindi inizia con un'offerta inferiore. Se ottieni la casa, hai almeno due anni per completare tutto il lavoro, il che ci porta ad un'altra domanda ...

Dovresti fare il lavoro da solo?

Non sono tutto ciò meccanicamente inclinato, ma negli ultimi anni ho fatto di tutto, dal dipingere le nostre case dentro e fuori per sostituire le linee di acqua della lavatrice all'interno di un muro (e riparare il muro in seguito).

Ma ci sono cose che non cercherò da solo. Ad esempio, sostituirò le prese elettriche, ma non inserirò nuove linee elettriche.

Non devi farlo qualunque del lavoro te stesso. Assicurati solo che le tue stime di riparazione e miglioramento includano l'uso degli appaltatori.

Se i numeri non funzionano, vai via. Ci sono altre case da comprare.

Probabilmente ti conviene fare un po 'di lavoro tu stesso e pagare i professionisti per altre attività. Ho imparato che dipingere non è difficile, quindi farlo da solo ti farà risparmiare un sacco di soldi.

Se il progetto è qualcosa che richiede un permesso, mi piace pagare un appaltatore. Fai attenzione e controlla l'appaltatore prima di firmare qualsiasi cosa.

Grande consiglio: Cammina attraverso la casa con un appaltatore prima di acquistarlo.

Mia moglie ed io abbiamo fatto questo con un appartamento che abbiamo sfogliato (non vivevamo in esso), e lui è stato in grado di dirci come risparmiare denaro facendo le nostre riparazioni. Ha anche stimato cosa sarebbe costato per il lavoro che alla fine ha fatto per noi.

Fare più soldi

Ecco due modi per aumentare i profitti quando si lanciano le case:

Sposta più spesso

Se vuoi incassare profitti esentasse, devi spostarti il ​​più vicino possibile ogni due anni.

Per esempio, elenca la tua casa in vendita dopo aver vissuto in esso per circa 21 a 22 mesi. Quando chiuderai la vendita, potresti esserlo appena passato il requisito di 24 mesi.

Obiettivo per un maggiore apprezzamento

Normalmente non si guadagna un profitto con prezzi in rialzo, poiché anche il prezzo della prossima casa che si acquista sarà aumentato.

Ma le case in alcune zone apprezzano più velocemente di altre.

Utilizzare risorse online come NeighborhoodScout per identificare le aree in cui le case apprezzano il più veloce e acquistare in uno di questi quartieri.

Il tuo turno: considereresti la possibilità di trasformare le tue case in investimenti lanciandoli e spostandoti ogni pochi anni?

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Steve Gillman è l'autore di "101 Weird Ways to Make Money" e creatore di EveryWayToMakeMoney.com. È stato un repo-man, intagliatore di bastoni da passeggio, valutatore di motori di ricerca, flipper di casa, conducente di tram, server di processo, finto giurato e croupier della roulette, ma di oltre 100 modi in cui ha fatto soldi, scrivere è il suo preferito (finora).