Quando ero giovane, ho comprato una vecchia casa mobile su un piccolo lotto per $ 19.500. Negli anni in cui ho vissuto lì ho raccolto almeno $ 50.000 di entrate affittando stanze. Poi ho venduto il posto per $ 45.000.
Come puoi immaginare, non ho il pregiudizio comune contro le case mobili.
Ancora una volta, non sono d'accordo con il guru finanziario Dave Ramsey. Proprio come il suo consiglio sull'uso delle carte di credito (dice di non usarle, ma riceverò $ 2,000 in bonus di iscrizione e cash back quest'anno), egli semplifica eccessivamente quando consiglia ai lettori di non acquistare case mobili.
Dice che diminuiscono di valore e aggiunge "quando acquisti una casa mobile, stai acquistando un'auto molto grande in cui vivere".
Sì, le case mobili diminuiscono di valore; almeno, se li compri nuovi e li metti in un lotto in affitto.
Ma ci sono almeno due situazioni in cui le case mobili hanno senso - e possono aiutarti a risparmiare un sacco di soldi.
Acquista una vecchia casa mobile su terra
La mia vecchia casa mobile era molto confortevole, ma diamo umorismo a Dave e chiamiamola una macchina grande. Quindi cosa succede in una comunità in crescita quando parcheggi una vecchia auto su un pezzo di terra che possiedi?
Nel corso degli anni, perde un po 'di più del valore che ha lasciato, ma la terra aumenta di valore. L'effetto netto? Puoi vendere la terra con la "macchina" per molto più di quanto hai pagato.
Quando acquisti una bella casa mobile vecchia, per lo più acquisti il valore del terreno. Ma a differenza di una macchina, le persone possono vivere comodamente in una casa mobile, il che aiuta a spiegare perché, con i miei calcoli, il valore della mia casa mobile è aumentato più rapidamente delle case costruite nel sito nella zona.
Che dire dell'equity gain?
Alcuni sostengono che - anche se la casa mobile apprezza allo stesso ritmo - guadagnerai più equità con una casa "normale" più costosa.
Ad esempio, se una casa da $ 100.000 e una casa mobile da $ 40.000 aumentano del 50% in valore nel corso degli anni, guadagnerai $ 50.000 in equità con la casa contro $ 20.000 con il cellulare. Ma questo scenario ignora alcuni punti importanti.
In primo luogo, c'è il costo in corso. Ad esempio, il mio mutuo è stato di $ 257. Se avessi comprato una casa costruita in un sito di dimensioni simili, avrei pagato almeno $ 80.000 anziché $ 19.500.
Avevo, al massimo, un acconto del 10% (ho messo giù $ 5,000 sulla casa mobile), quindi avrei avuto un mutuo ipotecario di $ 72.000 che costava circa $ 605 al mese (i tassi di interesse erano molto più alti di allora).
Naturalmente, le tasse sulla proprietà, che sono basate sul valore, sarebbero state quattro volte più alte della casa. L'assicurazione sarebbe costata di più.
E posso dirti dall'esperienza (tre cellulari, cinque case e il conteggio) che una casa normale costa di più per mantenere e riparare. Stimo che mi sarebbe costato $ 500 in più al mese per comprare una casa.
Ciò significa risparmiare $ 6.000 all'anno acquistando una casa mobilee sì, l'ho fatto per salvarlo. In effetti, ho pagato il mutuo in pochi anni, e poi i miei risparmi mensili sono andati a circa $ 700 al mese contro quella casa normale.
Questo fa nascere un altro piccolo segreto sull'acquisto di un cellulare a terra: Puoi rimborsare il tuo prestito più velocemente, e quindi aumentare l'equità più velocemente.
Pensaci in questo modo: se potessi permettermi il pagamento di $ 605 per una casa, potrei pagare così tanto ogni mese per il mio mutuo ipotecario di $ 15.000 per la casa mobile. Di più, infatti, poiché i miei altri costi erano inferiori.
Questo è il motivo per cui sono stato in grado di eliminare rapidamente il mio mutuo (quello, e le stanze in affitto). L'alto tasso di interesse (12%) non è stato molto significativo perché l'ho pagato per un tempo così breve.
Se avessi comprato una casa da $ 80.000 e l'avessi tenuta per gli stessi 14 anni, sarebbe valsa la pena di $ 130.000 in quella zona. Ma avrei speso in media $ 600 in più al mese in quegli anni (rispetto al mio cellulare a basso costo), che ammonta a oltre $ 100.000 extra in uscita.
La verità è che non potevo permettermi la casa in quel momento, quindi una casa mobile era la mia unica opzione realistica. Con questo in mente, insieme al prezzo di vendita di $ 45.000 e $ 50.000 o più da affittuari, penso comprare una casa mobile in proprietà ha molto più senso del noleggio.
Un cellulare è una grande prima casa
Sì, potresti volere una casa più tradizionale un giorno. Ma questo è un ottimo modo per acquistare il tuo primo posto per diversi motivi, tra cui:
- Minori costi mensili
- Introduzione più semplice alla proprietà
- Guadagno azionario più veloce
- Può essere un noleggio redditizio quando acquisti una casa normale
Quando acquisti con terra, a volte puoi ottenere un mutuo da una banca locale, come ho fatto io - per le case mobili nei parchi, devi ottenere un prestito di proprietà personale più costoso).
Alcuni istituti di credito più grandi, come la 21st Mortgage Corporation, presteranno anche prestiti ai cellulari. L'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori afferma: "Più di 2000 istituzioni hanno riferito di aver originato uno o più prestiti di acquisto di abitazioni fabbricati nel 2012" (le statistiche più recenti).
Se non riesci a trovare un prestatore regolare, non mollare. Molti venditori offrono finanziamenti per rendere più semplice per gli acquirenti. Ho venduto due delle mie case mobili in quel modo, una con un acconto di $ 1.000 e l'altra con un acconto di $ 5.000.
Cosa cercare quando acquisti una casa mobile
I numeri possono essere diversi, a seconda della zona.In alcune città, puoi ottenere una casa per $ 80.000 e un cellulare a terra costa ancora $ 60.000. In tal caso, potresti volere la casa.
In altri luoghi, la casa decente più economica potrebbe costare $ 100.000 in più di una confortevole casa mobile sulla terraferma. Ecco dove potresti volere il cellulare.
Per ottenere il miglior valore, probabilmente dovresti acquistare una vecchia casa mobile. In questo modo, ha già perso la maggior parte del suo "valore di svantaggio", quindi il valore rimanente è principalmente la terra con una casa abitabile.
Cerca i quartieri in cui le persone si prendono cura dei loro cellulari. Sì, ci sono molti stereotipi, ma ci sono molte belle comunità mobili.
Quando è il momento di comprare, cerca case mobili costruite dopo il 1976. Questo è quando gli standard HUD sono entrati in vigore.
Il tuo Housing Crash Safety Net
Ecco qualcosa che le persone non considerano sulle case mobili più economiche: Se il mercato immobiliare crolla, perdi meno in una casa mobile.
Dopo aver venduto la mia casa mobile nel Michigan nel 2005, il mercato si è gettato nel vuoto. Le case nell'area sono diminuite di circa il 30%. I cellulari a terra sono diminuiti di valore (gli investitori sostengono i prezzi alla fascia bassa a causa del valore del reddito da locazione).
Anche se era lo stesso tasso di perdita, il mio acquirente ha perso circa $ 13.000 in azioni, contro i $ 39.000 che avrebbe perso se avesse comprato una casa con una metratura simile per $ 130.000.
Che dire di comprare in un parco?
Anche qui, Dave Ramsey ha torto. Sì, se acquisti una nuova casa mobile e la metti in un parco, il prezzo diminuirà.
Ma se acquisti una casa mobile abbastanza vecchia, ha già perso gran parte del suo valore, quindi hai meno rischi. Quindi diventa una questione di sgranocchiare i numeri.
Nel 2005, mia moglie ed io abbiamo acquistato una casa mobile in un parco a Tucson, in Arizona, per $ 9.000. Volevamo una casa, ma mi sentivo a disagio nell'acquistare qualcosa in quel momento. Persino le più piccole case vivibili costavano $ 150.000 o più.
L'affitto del lotto era di $ 300 al mese, quindi abbiamo risparmiato circa $ 200 al mese rispetto all'appartamento da $ 500 da cui provenivamo.
Un anno dopo ci siamo trasferiti in Colorado per comprare una casa e abbiamo venduto la casa mobile esattamente per quello che abbiamo pagato. In altre parole, abbiamo risparmiato circa $ 2000 in affitto per quell'anno.
Oh, e il mercato si è schiantato. Avremmo perso almeno $ 40.000 su una casa da $ 150.000.
L'acquisto di una casa mobile in un parco ha spesso senso se ...
- La tua alternativa è affittare
- Comprate una casa mobile economica (di solito più vecchia)
- L'affitto del lotto è ragionevole
- Paghi in contanti
Anche se devi prendere in prestito, questo può ha senso. Diamo un'occhiata a un esempio, supponendo che tu attualmente affitti un appartamento per $ 750 al mese, abbia $ 2,000 risparmiati per un acconto e acquisti una vecchia casa mobile in un bel parco:
- Prezzo della casa mobile: $ 12.000
- Importo prestito: $ 10.000
- Costi di chiusura e spostamento: $ 1.000
- Durata del prestito: 3 anni
- Tasso di interesse: 15 percento
- Pagamento mensile: $ 347
- Affitto del lotto mensile: $ 375
- Manutenzione mensile: $ 75
Noterai che il tuo costo mensile è di $ 797, contro $ 750, in affitto. È ancora l'affare migliore. Se rimani in appartamento:
- Non ottieni niente per il tuo affitto
- I costi di noleggio rimarranno gli stessi o aumenteranno
Se acquisti la casa mobile, dopo tre anni dovrai:
- Spendi $ 1,792 in più (costi di chiusura e costi mensili più elevati)
- Pagare il prestito, quindi il costo mensile scenderà a $ 425
- Essere in grado di vendere il cellulare per qualcosa
Cosa succede se hai venduto il cellulare per soli $ 9.000 perché lo hai cestinato? Calcola il tuo acconto di $ 2,000 e il costo di $ 1,792 in costi aggiuntivi, e vai via con oltre $ 5,000, contro il Niente avresti da affittare l'appartamento.
tu può risparmiare denaro acquistando una casa mobile, ma è tutta una questione di numeri. Quindi preparati a fare qualche calcolo.
Il tuo turno: hai mai acquistato una casa mobile invece di una casa costruita sul sito? Se sì, qual è stata la tua esperienza?
Steve Gillman è l'autore di "101 Weird Ways to Make Money" e creatore di EveryWayToMakeMoney.com. È stato un repo-man, intagliatore di bastoni da passeggio, valutatore di motori di ricerca, flipper di casa, conducente di tram, server di processo, finto giurato e croupier della roulette, ma di oltre 100 modi in cui ha fatto soldi, scrivere è il suo preferito (finora).
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