Immobiliare

Come aggiungere immobili al tuo portafoglio di investimenti

Come aggiungere immobili al tuo portafoglio di investimenti

Questo è un post di Brandon Turner di BiggerPockets.com

Ci sono molti modi per ritirarsi ricchi.

Azioni, fondi comuni di investimento, imprese di costruzione e numerosi altri "veicoli di investimento" che puoi portare per farti trascorrere una pensione rilassante e ricca.

Tuttavia, mentre la maggior parte dei professionisti comprende che si risparmia una buona parte della busta paga e investendolo nel mercato azionario può aiutarti ad arrivare lì, molti non capiscono come aggiungere immobili in quel portafoglio senza finire con un padrone di casa stanco e occupato con più problemi del tempo.

È per questo motivo che voglio condividere i miei pensieri con te oggi su come puoi aggiungi investimenti immobiliari nel tuo portafoglio per accelerare i tuoi risparmi, aumentare il tuo patrimonio netto e ritirarti con un portafoglio di investimenti più ampio.

Nozioni di base sugli investimenti immobiliari

Prima di immergermi troppo profondamente nelle "specificità" degli investimenti immobiliari, permettimi di darti rapidamente una breve panoramica su come le persone fanno soldi nel settore immobiliare.

Nel senso più fondamentale, la maggior parte degli investitori acquista proprietà cercando due cose:

  • Flusso di cassa - il reddito extra rimasto dopo che tutte le spese sono state pagate;
  • Apprezzamento - l'equità costruita come valore della proprietà aumenta e / o il prestito viene pagato.

Ovviamente ci sono altri interessi, come i vantaggi fiscali, la ricerca alternative agli investimenti nel mercato azionarioo bisogni personali (come la cura di un genitore anziano) ma il primario, il flusso di cassa e l'apprezzamento sono i due fattori che stanno dietro a un buon investimento immobiliare. Alcuni investitori si concentrano maggiormente sul conseguimento del massimo flusso di cassa, mentre altri puntano principalmente all'apprezzamento.

Anche se i due termini non sono sempre in disaccordo, generalmente troverai che le proprietà con più flussi di cassa hanno una minore possibilità di apprezzamento in quanto si trovano in più località "a uso intensivo di gestione" che non aumentano di valore rapidamente.

Pertanto, in qualità di potenziale investitore, il tipo di investimento immobiliare che cerchi di ottenere dipenderà in gran parte dalla tua strategia, personalità e tempistica.

Personalmente, credo nell'acquisto basato esclusivamente sul flusso di cassa, ma comprando in aree dove è possibile l'apprezzamento.

Non voglio una proprietà in cui sono preoccupato di essere colpito solo per la guida, ma per me è importante anche un ritorno sull'investimento stabile ogni mese.

In definitiva, il tipo di investimento in cui sei coinvolto dipende da te, ma ti consiglio caldamente (almeno all'inizio) di pianificare il flusso di cassa e di apprezzare la "ciliegina sulla torta". In questo modo, stai assicurando un investimento redditizio con un rischio minimo.

Tipi di investimenti immobiliari:

Sono sicuro che conosci qualcuno che possiede, o forse già possiedi, una casa unifamiliare. Grande! Tuttavia, non confondere l'idea di possedere una casa unifamiliare come unico attore nello spazio di investimento immobiliare. Ci sono in realtà molte strade diverse che è possibile utilizzare per investire nel settore immobiliare, con diversi gradi di difficoltà, rischio, ricompensa e requisiti di tempo.

E ricorda, quasi tutte le opzioni qui possono essere acquistate come un normale elenco, a vendita allo scoperto o a preclusione.

Diamo un'occhiata ad alcuni di quelli ora:

Case unifamiliari

Come accennato in precedenza, questo è il tipo più comune di beni immobili che la maggior parte delle persone hanno familiarità con. Le case unifamiliari sono carine perché sono facili da acquistare, facili da vendere, facili da finanziare e facili da affittare. C'è sempre bisogno che la gente viva da qualche parte, quindi le case unifamiliari possono offrire sicurezza e opportunità di apprezzamento decenti.

Tuttavia, anche le case unifamiliari non offrono sempre il massimo ritorno sull'investimento (apprezzamento rispetto al flusso di cassa), possono essere facilmente distrutte dagli inquilini cattivi, e con la crescente concorrenza nel mercato immobiliare possono essere difficili da trovare proprietà che si adattano i tuoi criteri

Piccole proprietà multifamiliari

Queste proprietà includono i duplex, i triplex o i 4-plessi e si trovano in quasi tutte le comunità in America, anche se molto più pesantemente in alcuni quartieri rispetto ad altri.

Queste proprietà hanno il vantaggio di essere facili da acquistare, finanziare e vendere come proprietà unifamiliari ma con meno concorrenza (la maggior parte degli acquirenti di case non sono alla ricerca di questo tipo) e "l'economia di scala" che deriva dall'avere più di una unità .

Queste proprietà possono essere più "gestionali" delle case unifamiliari, ma se acquistate correttamente possono fornire un buon flusso di cassa e un ritorno dell'investimento stabile.

Grandi proprietà multifamiliari

Questi sono i grandi complessi di appartamenti che vedi, che vanno da 5 unità fino a centinaia. Queste proprietà sono finanziate utilizzando una divisione bancaria completamente diversa (commerciale piuttosto che il prestito residenziale) e possono richiedere alti acconti, lunghezze più brevi e tassi di interesse più elevati.

Queste proprietà sono generalmente gestite da un gestore di proprietà professionale (o un gestore live-in, come nel caso del mio complesso di appartamenti di 24 unità), fornendo così un investimento più "hands off".

Investimenti commerciali

Gli immobili commerciali risuonavano nei centri commerciali, nei negozi, nei ristoranti e molto altro. Con finanziamenti simili a grandi proprietà multifamiliari, il 20-40% è il tipico requisito di acconto e, ancora una volta, il dipartimento commerciale è colui con cui vorrete parlare in banca.

La proprietà commerciale ha il vantaggio di locazioni a lungo termine, ma i posti vacanti possono spesso variare da mesi ad anni di lunghezza.

Privilegi fiscali

Quando un proprietario di un immobile si rifiuta di pagare le tasse, il comune del governo locale può mettere un vincolo sulla proprietà, vendere tale privilegio a un investitore, e quindi l'investitore può ricevere interessi sul denaro dovuto. Questo sistema può davvero essere un metodo "no toilet" per gli investimenti immobiliari, ma imparare a trovare il giusto tipo di privilegi fiscali può essere un'arte in sé.

Gli appunti

Un altro metodo di investimento senza essere un "proprietario" - una nota immobiliare viene creata quando un finanziatore finanzia un affare immobiliare e riceve interessi da quel prestito. Queste note possono essere fatte, acquistate o vendute come una proprietà reale.

Questo tipo di investimento può essere quasi del tutto "passivo", ma può correre il rischio che un mutuatario sia inadempiente per il prestito, richiedendo una pignoramento costoso.

L'acquisto e la vendita di note ipotecarie è molto simile all'investimento in prestiti peer-to-peer con aziende simili Club di prestito e Prosperare.

Leva in investimenti immobiliari

Fare leva o non fare leva, questa è la domanda.

Gli investimenti immobiliari offrono un vantaggio unico rispetto alla maggior parte degli altri tipi di investimento, e questo è il potere della leva finanziaria. Certo, con le azioni puoi comprare a margine e aggiungere un po 'di leverage, ma solo gli immobili ti consentono di acquistare con meno del 20% di sconto (il 10% con alcuni programmi e il 3,5% se prevedi di vivere nella proprietà).

Ciò significa che hai la possibilità di ricevere il 100% dell'apprezzamento, ma devi solo pagare il 20% della proprietà. Tuttavia, significa anche che hai la possibilità di perdere il 100% del calo di valore se i prezzi diminuiscono, cancellando completamente il tuo acconto.

Rimane un ampio dibattito nella comunità delle finanze personali sul fatto che utilizzare il debito come leva, come mettere il 20% in ribasso e finanziare il resto di un investimento immobiliare, sia una buona idea o meno. I fautori dell'uso del "debito intelligente" guardano alla matematica e sottolineano che se si può prendere a prestito, diciamo il 5% e fare il 15%, si esce avanti. Inoltre, sfruttando i tuoi soldi e trovando un accordo incredibile che offre un buon flusso di cassa, il tuo ritorno sull'investimento può essere enorme.

Tuttavia, gli oppositori del debito e della leva finanziaria guardano al problema del debito sulla maggior parte dei consumatori e sottolineano che, come dice molto spesso Dave Ramsey, "il 100% dei pignoramenti dell'anno scorso è accaduto a persone con un mutuo".

La scelta di usare o non usare la leva è strettamente personale e qualcosa da decidere tra te, la tua famiglia e la tua posizione finanziaria personale. Indipendentemente dal fatto che tu scelga di utilizzare il debito o meno, ti raccomando caldamente di imparare tutto ciò che puoi sulla tua strada d'investimento prima di affondare i tuoi soldi - in modo da massimizzare le tue possibilità di successo e profitto.

Fare il tuo piano

Una volta che hai scoperto la tua specifica nicchia di investimento immobiliare e hai deciso come finanziare il tuo accordo, il tuo prossimo passo è fare un piano. Come dico comunemente, non guidi dal Canada al Perù solo sapendo che è a sud - hai bisogno di una road map, di un piano. Una mappa ti tiene sulla strada giusta, lontano dai vicoli ciechi, e ti aiuta a vedere facilmente dove si trova la prossima tappa.

Quando si sceglie di investire nel settore immobiliare, avere un piano è altrettanto importante. Devi decidere il tipo specifico di investimento immobiliare che vuoi perseguire (come abbiamo discusso sopra) e come pensi di finanziare quell'investimento (anche sopra menzionato). Avanti - è importante definire nel tuo piano le tue esigenze finanziarie per quell'investimento anche.

Un calcolo che mi piace utilizzare per indagare su un potenziale investimento immobiliare è noto come "regola del 50%". Questa regola empirica afferma che per qualsiasi investimento immobiliare, le spese saranno generalmente pari a circa il 50% del reddito totale, non incluso il pagamento del debito. Ciò significa che se un 4-plex porterà $ 2.000 al mese in reddito, si può supporre che $ 1.000 al mese usciranno nelle spese, lasciandolo con $ 1.000 come flusso di cassa (se nessun mutuo è stato preso) o per pagare il mutuo. Se il tuo pagamento del debito era di $ 600 al mese, puoi ragionevolmente aspettarti $ 400 al mese in cash flow a quel punto.

Usando questa regola empirica (e ricorda, è solo una regola empirica, non la verità del Vangelo, quindi assicurati di eseguire sempre i numeri esatti su ogni proprietà specifica che stai analizzando) puoi calcolare il ritorno sull'investimento e decidere se una proprietà vale la pena perseguire. Nell'esempio sopra, se avessi pagato $ 20.000 per un acconto su quella proprietà che forniva $ 400 al mese in cash flow ($ 4800 all'anno), guarderei un ritorno in contanti del 24% da investimenti in contanti da quella proprietà , escludendo qualsiasi guadagno futuro dall'apprezzamento.

Definendo i tuoi criteri finanziari, sei in grado di setacciare rapidamente il 90% delle offerte immobiliari che non sono buone offerte e concentrarti solo su quelle che ti forniranno il tipo di rendimenti da investimento che stai cercando.

Gestione autonoma e gestione delle proprietà

Infine, dovrai decidere se vuoi gestire la tua proprietà da solo.

Se stai cercando di acquistare una casa unifamiliare alla volta e hai una buona dose di tempo libero, non è troppo difficile da fare. Tuttavia, se prevedi di acquistare più immobili e di aumentare il tuo portafoglio di investimenti - o semplicemente non hai molto tempo, assicurati di pianificare di conseguenza una buona gestione della proprietà e un budget adeguato.

Tieni presente che la maggior parte delle proprietà che ho acquistato sono state dei depositi bancari, che ho acquistato dopo che un proprietario ha perso la sua proprietà in banca.Ciò dimostra che non è sempre facile essere un padrone di casa ed è facile entrare in testa. A meno che tu non abbia la pazienza di gestire situazioni di inquilini difficili e le conoscenze per gestire correttamente queste situazioni, ti consiglio vivamente di ottenere un gestore di proprietà qualificato.

Se hai intenzione di gestire te stesso, assicurati di controllare correttamente i tuoi inquilini, riconoscendo che è meglio aspettare l'inquilino giusto piuttosto che piazzare un cattivo titolare che in seguito causerà enormi problemi finanziari. Per ulteriori informazioni sullo screening degli inquilini, assicurati di controllare il secondo post più lungo che abbia mai scritto, "Tenant Screening: The Ultimate Guide".

Dove andare da qui

Indipendentemente dal tipo di investimento immobiliare in cui intendi entrare, ti consiglio vivamente di studiare tutto ciò che puoi per essere un buon investitore prima di farci cadere dei soldi. Gli investimenti immobiliari non sono passivi come altri veicoli di investimento, ma i rendimenti possono far saltare fuori dalla maggior parte degli altri investimenti quando vengono eseguiti correttamente e quando si dispone di un piano solido e si investe con intelligenza. Il flusso di cassa che ricevi dalle tue proprietà può aggiungere rapidamente migliaia al tuo conto di risparmio senza dover lavorare per un giorno. Questo può aiutarti a ritirarti più velocemente o almeno a ritirarti con più entrate, più risorse e più esperienza.

Ci sono molti libri, podcast, forum, blog, club immobiliari e altre fonti di grande istruzione, e la maggior parte è gratis. Le informazioni sono state democratizzate, quindi approfitta delle grandi risorse online. Non è necessario diventare un esperto, ma una volta scelto il proprio specifico percorso di investimento immobiliare, almeno familiarizzare con quella specifica nicchia. Entra, fai domande (come nelle sezioni dei commenti sotto post epici come questo ... suggerimento ...) e conosci alcuni investitori locali che possono aiutarti a ottenere da dove sei ora dove vuoi essere.

Il tuo ritiro è tuo per farne ciò che vuoi. Non abbiate paura di aggiungere un nuovo veicolo al vostro portafoglio, e spero di aver dimostrato che il settore immobiliare dovrebbe essere quel veicolo.

Fatemi sapere nei commenti qui sotto se investite in qualsiasi proprietà immobiliare - perché o perché no - e qualsiasi altra domanda o commento che potreste avere.

Brandon Turner (G +) è un investitore immobiliare attivo e Senior Editor di BiggerPockets.com, il social network di investimenti immobiliari. Brandon si diverte a scrivere epici post sul blog come la sua recensione di Rocket Lawyer.com o l'uber-popolare eBook online gratuito La guida per principianti per gli investimenti immobiliari.

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