La proprietà deve leggere Guida per acquistare case pignorate e fare soldi ... Soldi seri 💲💲💲

Questa è la seconda parte del mio amico Eric Moorman, che considero un genio degli investimenti immobiliari. Assicurati di controllare il suo primo post "Come faccio $ 250.000 all'anno investendo nel settore immobiliare", Nel caso in cui ti sia mancato. Inoltre, se vuoi saperne di più sugli investimenti immobiliari, assicurati di iscriverti alla nostra newsletter gratuita qui sotto.

Non è una sorpresa; ci sono un sacco di pignoramenti nel mercato immobiliare in questo momento.

Non è inoltre una sorpresa che queste case possano essere acquistate a forti sconti.

In effetti, i pignoramenti, a mio parere, sono la cosa più eccitante che sta investendo in Real Estate.

Il mercato ne è pieno e le banche ne stanno trattenendo migliaia, per non inondare ulteriormente il mercato. Come molti di voi sanno, le banche non sono nel business del Real Estate. Sono nel business del prestito di denaro.

Quando una banca ottiene un pignoramento, è una risorsa tossica sui libri delle banche. Ora, più di ogni altra volta nella storia, le banche stanno scaricando questi asset tossici per pochi centesimi sul dollaro.

Prima di lasciare il tuo lavoro di giorno e decidere di diventare ricco comprando e vendendo i pignoramenti, sappi questo:

La parola preclusione significa molte cose diverse e ha diverse fasi differenti. A seconda della fase di preclusione in cui si trova una casa dipenderà dalla quantità di rischio che assumerai. Diamo un'occhiata alle diverse fasi di Preclusione e gli aspetti positivi e negativi all'acquisto in ogni fase.

Prima di leggere ulteriormente, capisci che ogni stato gestisce i pignoramenti in modo diverso. Le linee temporali e gli esempi che fornisco di seguito non saranno necessariamente lo standard per dove vivi.

Il pre-preclusione

La prima fase del processo di preclusione è noto come pre-preclusione. Ciò significa che l'individuo che possiede l'ipoteca è in ritardo sui pagamenti. A seconda della banca, i pagamenti potrebbero essere compresi tra 3-12 mesi. Sì, alcune banche non avviano il periodo di Pre-Foreclosure per 12 mesi!

In questa fase, il proprietario vive ancora in casa. Interessi e sanzioni maturano sul loro prestito, ma l'unica cosa che sta realmente accadendo è che il loro punteggio di credito sta scendendo (rapidamente) e stanno ricevendo molte lettere nella posta dalla banca. La banca non ha ancora deciso di uscire definitivamente, perché sta tentando di risolvere qualcosa con il proprietario della casa e di risparmiare se stessi al costo molto alto del processo di pignoramento.

Il positivo per l'acquisto in questa fase del processo di preclusione è ovviamente avere un venditore motivato. A seconda della loro situazione, possono essere disposti a vendere la loro casa molto a buon mercato, al fine di evitare la preclusione e salvare ciò che possono del loro credito.

Il negativo è che potrebbero non avere molta equità in casa, e quindi la loro motivazione potrebbe non essere un fattore. Non fa bene ad un investitore comprare una casa quando vale ciò che il venditore deve su di essa (o come nel caso di molte proprietà in questo mercato, la casa non vale quel che deve il venditore).

Cerchi la motivazione ma acquisti l'equità.

Senza entrare troppo in profondità nella strategia di investimento, sappi che in alcuni casi potrebbe essere utile recuperare i pagamenti insoluti e acquistare la casa con finanziamenti creativi. Non discuteremo di questo in questo post, ma sappiamo che è un'opzione praticabile e ne discuteremo nei prossimi post.

La vendita a breve

La fase successiva del processo di preclusione è quando è possibile acquistare la casa su una vendita a breve. Una vendita allo scoperto è quando la banca è disposta ad assumere meno per la casa rispetto a quanto attualmente è dovuto sulla proprietà. Non esiste un periodo di tempo stabilito per quando una casa passa dallo stato Pre-Foreclosure alla banca essendo disposta a fare una vendita allo scoperto su di essa.

Quando la banca ha deciso che avrà una vendita allo scoperto, è sostanzialmente giunto alla conclusione che l'attuale proprietario di casa non sarà in grado di recuperare i propri arretrati e continuare con il mutuo. L'unica ragione per cui una banca accetterà una vendita allo scoperto è di rinunciare al lungo processo e al costo elevato di precludere l'ipoteca delinquenziale.

Ci sono alcuni aspetti positivi e un sacco di aspetti negativi da acquistare in questa fase di preclusione. Alcuni investitori amano comprare in questa fase, ma come vedrai è molto lavoro, richiede una quantità enorme di tempo e raramente produce un accordo.

I lati positivi per l'acquisto di una casa come vendita allo scoperto è questo, è possibile ottenere uno sconto molto forte .... Questo è tutto!

I negativi sono i seguenti: l'attuale proprietario della casa deve richiedere una vendita allo scoperto, inviando molte informazioni finanziarie che sostanzialmente convincono la banca che non sono più in grado di pagare il mutuo.

Questo richiede per sempre!

Una volta che la casa è stata approvata per una vendita a breve, l'attuale proprietario deve accettare il prezzo e quindi inviarlo alla banca per l'approvazione. Questo processo richiede anche per sempre (diversi mesi). Una vendita breve può facilmente richiedere 6-9 mesi per passare, e ho visto casi in cui ci sono voluti più di un anno.

Ecco la realtà spaventosa delle vendite allo scoperto, potrebbe essere fino alla fine e pensi che l'affare su cui hai lavorato per mesi stia per passare e BOOM, la banca lo rifiuta. Ci sono soldi da fare nelle vendite allo scoperto, ma non è sicuramente un metodo per basare il tuo investimento in giro.

Andare all'asta

La terza fase del processo di preclusione è quando la proprietà viene messa all'asta nelle fasi del tribunale. Questo è il momento più pericoloso per comprare, e solo gli investitori esperti dovrebbero tentare di comprare all'asta del tribunale!

In questa fase, la banca ha attraversato gli aspetti legali del processo di preclusione e la casa sta andando all'asta. La banca invierà un rappresentante per presentare almeno quanto dovuto sulla proprietà e chiunque sia disposto a pagare in precedenza che possa acquistare la casa.

I lati positivi di questo sono, se c'è un sacco di equità in casa, si può avere una possibilità di ottenere un buon affare. Ecco i negativi. L'individuo spesso potrebbe essere ancora in casa in questa fase! Anche se lo comprate, potrebbero cestinarlo mentre stanno partendo. Quindi, non hai modo di calcolare quali saranno le tue riparazioni sulla casa.

Inoltre, in questa fase, la banca NON rimuove necessariamente tutti i privilegi dalla proprietà. Puoi comprare la casa e scoprire che c'è un pegno di meccanici, un pegno dalla città o vari altri privilegi che ora hai ereditato.

Inoltre, ogni stato ha un periodo di riscatto per il precedente proprietario di casa per recuperare il mutuo e tutte le tasse, dopo la vendita all'asta.

Certo, questo è MOLTO improbabile, ma è qualcosa da considerare. Inoltre, ai passaggi del tribunale, l'acquirente è tenuto a versare una grande somma di denaro come deposito, con una finestra molto piccola per ottenere il saldo rimanente.

Se non sei un acquirente in contanti, ti sarà molto difficile acquistare queste proprietà. Ancora una volta, ci sono soldi da comprare acquistando case all'asta del tribunale, ma è molto pericoloso, e ci sono diverse cose che potresti scoprire una volta acquistata la proprietà che cambia completamente la prospettiva finanziaria dell'affare.

Se la frase "L'attenzione del compratore" è stata sempre appropriata, è quando si acquista ai punti del tribunale!

REO Speedwagon ...? Non proprio

La fase finale del processo di preclusione è la mia preferita. Questo è il punto in cui la casa diventa un "REO". Una volta che un'asta sui passaggi del palazzo di giustizia ha luogo e nessuno fa un'offerta superiore a quella offerta dalla banca, la proprietà torna in banca e diventa un REO o "Proprietà immobiliare" proprietà.

A questo punto, la banca ha a che fare con questo asset tossico per un bel po ', senza soldi in arrivo e solo soldi in uscita! Devi capire i costi delle banche, per capire perché sono estremamente motivati a vendere queste proprietà.

Come affermato in precedenza, la banca ha avuto questo patrimonio non performante nei propri libri per lungo tempo. Hanno speso soldi per le spese legali, per la conservazione della proprietà, per l'assicurazione, ecc. La maggior parte delle grandi banche ha migliaia di questi beni non performanti e ne hanno bisogno malamente.

I positivi per l'acquisto in questa fase sono molti. In primo luogo, una volta che la proprietà è un REO, quando la banca vende la proprietà, sono tenuti a fornire un titolo pulito e rimuovere tutti i privilegi. Quindi, non avrai nessuna sorpresa dopo aver comprato la casa.

Inoltre, nessuno vivrà in casa a questo punto. La banca ha visto che i precedenti proprietari hanno lasciato la proprietà, senza alcuna possibilità di riscattare il loro prestito. I negativi all'acquisto in questa fase sono, i precedenti proprietari spesso lasciano la casa in cattive condizioni. A seconda di come la si guarda, questo potrebbe non essere affatto negativo. La peggiore condizione di una proprietà è, migliore è lo sconto. Quando diventi bravo a stimare le riparazioni, questo è semplicemente un fattore che entrerà nella tua offerta.

Questo potrebbe sorprenderti, ma come investitori, la casa conta pochissimo quando si tratta di ottenere un assegno.

Non sto dicendo che la condizione della proprietà non abbia alcun ruolo quando si decide di perseguire un investimento, ma la condizione della casa non è il fattore principale.

Il mio punto è, non allontanatevi dalle case che odorano di pipì di gatto o sono in cattive condizioni, ci sono soldi lì! Molte delle attuali case sul mercato non saranno finanziabili attraverso una banca, a causa delle loro condizioni. Questo serve solo come bonus per te, l'investitore!

Al momento, Fannie Mae, Freddie Mad e FHA (Federal Housing Administration) detengono da sole quasi 250.000 case REO. Come investitore, il mercato dei pignoramenti è sicuramente qualcosa che dovresti prestare attenzione.

Mentre ci sono varie fasi di pignoramento e ogni fase comporta una diversa quantità di rischio, ogni fase consente anche l'opportunità di creare un'enorme quantità di ricchezza. Mentre ci sono diverse strade su cui concentrarsi quando si cerca di fare soldi in Real Estate, in questo mercato, pochi si avvicinano al potere di sfruttare l'equità delle banche in difficoltà.